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Zweite Miete: Streitpunkt Nebenkosten

28.06.2011  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: HGV aktuell.

Höhe und Umfang der Betriebs- und Nebenkosten sind oft umstritten

Immer dann, wenn Energiepreise und Arbeitslöhne nach oben klettern, steigen zwangsläufig auch die Neben- und Betriebskosten für Immobilien. Man hat in dem Zusammenhang den Begriff von der "zweiten Miete" geprägt. Damit soll ausgedrückt werden, dass Wohnungsbesitzer über den eigentlichen Mietbetrag hinaus meistens noch eine erhebliche Summe für Heizung und sonstige laufende Aufwendungen des Gebäudes bezahlen müssen.
Häufig wird bei Miet- und Eigentumswohnungen darum gestritten, was denn genau unter der Überschrift "Betriebskosten" alles abgerechnet werden darf und was nicht.

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Betriebskosten von Wohn- und Gewerberaum

Die häufigsten Abrechnungsfehler und was Sie dagegen tun können

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat acht Urteile zu diesem Thema gesammelt. Die Probleme reichen von der Art der Rechnungsstellung bis zur Handhabung von Vorauszahlungen.

Ein Vermieter muss sich bei den Nebenkosten auch an dem orientieren, was ortsüblich ist. Das hatte ein Hausbesitzer im Rheinland nicht getan. Er veranschlagte für die Gebäudereinigung einen Betrag von 36 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche. Das schien den Mietern wesentlich überteuert, da der Vergleichswert in der Stadt lediglich 23 Cent pro Quadratmeter betrug. Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 203 C 74/08) gab den Mietern Recht. Hier sei offensichtlich dem Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entsprochen worden.

Der Vermieter ist verpflichtet, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen - zumindest dann, wenn Mieter von derartigen Entscheidungen über die Abrechnung von Betriebskosten betroffen sind. In einem Streitfall hatte der Eigentümer einen Vertrag mit einer Wärmecontracting-Firma geschlossen, was Nachzahlungen zur Folge hatte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 243/06) hielt das nicht für beanstandenswert. Der Mieter habe schon deswegen keine Ansprüche, weil der Contracting-Vertrag bereits vor dem Vertrag mit ihm selbst unterzeichnet worden war.

Im Regelfalle zahlt ein Mieter die zu erwartenden Nebenkosten monatlich im voraus und hat dann Anspruch auf eine detaillierte Abrechnung durch den Vermieter. Diese ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Für 2010 muss also das Schreiben bis Ende 2011 dem Empfänger zugegangen sein. Daraus muss sich eindeutig ergeben, ob Nachzahlungen fällig sind oder eventuell sogar eine Rückerstattung zu leisten ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 107/08) hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass dem Mieter die Abrechnung rechtzeitig, innerhalb der vorgeschriebenen Frist, zugestellt wird. Dabei sind auch unerwartete Verzögerungen von Seiten der Post einzukalkulieren.

Einen ganz bestimmten und durchaus plausiblen Grund für verspätete Abrechnungen kann der Eigentümer allerdings anführen: Wenn er selbst die Fristüberschreitung nicht zu verantworten hat, weil zum Beispiel die Kommune einen erforderlichen Gebührenbescheid erst nach Ablauf der zwölf Monate zusendet, dann sind Ausnahmen möglich. So entschied es der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 220/05). Innerhalb von drei Monaten nach dem Eintreffen der fehlenden Unterlagen sind allerdings Nachforderungen geltend zu machen. Manche Menschen erledigen alles auf den letzten Drücker. Das war offensichtlich auch bei einer Nebenkostenabrechnung der Fall, die am (letztmöglichen) Silvestertag um 19.11 Uhr per Fax versandt wurde - und zwar noch nicht einmal direkt an den Mieter, sondern an dessen Rechtsanwalt. Das schien dem Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 210 C 31/05) dann doch zu knapp. Man müsse davon ausgehen, dass ein Anwaltsbüro um diese Zeit geschlossen sei. Die Abrechnung sei demnach - juristisch gesehen - erst am 2. Januar und damit klar zu spät zugestellt worden.

Eine schwierige Frage ist es häufig, wie hoch die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angesetzt werden müssen - vor allem dann, wenn vergleichbare Erfahrungen fehlen. Einem Eigentümer darf es nicht angelastet werden, wenn er unabsichtlich den Betrag deutlich zu niedrig angesetzt hat. So entschied es der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 195/03). Schließlich könnten die Vertragspartner ja in gegenseitigem Einvernehmen sogar gänzlich von irgendwelchen Vorauszahlungen absehen und alles im Nachhinein regeln, betonten die Bundesrichter.

Manche Fragen sind offenbar gar nicht so leicht zu beantworten, zumindest aus der Sicht eines Laien. So musste über mehrere Instanzen hinweg geklärt werden, ob die Reinigung eines Öltanks zu den umlagefähigen Kosten zählt. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 221/08) bejahte dies. Zu den Ausgaben für den Betrieb einer zentralen Heizanlage gehöre ausdrücklich auch die Reinigung des Tanks. Denn diese sei keine Instandhaltungsmaßnahme, sondern diene der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit.

Auch die Gebühren für die Sperrmüllabfuhr zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Zwar entstünden diese Ausgaben nicht jährlich, "aber doch laufend", urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 137/09). Hier sei es regelmäßig so gewesen, dass Mieter unberechtigt Müll auf den Gemeinschaftsanlagen abgestellt hätten, der dann entsorgt werden musste. Selbst wenn unbekannte Dritte dafür verantwortlich seien, könne die Allgemeinheit mit den Kosten belastet werden.

Quelle: ADselect GmbH
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