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Zu wenig: Wie Vermieter Renovierungskosten von der Steuer absetzen können

25.07.2017  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V..

Der Wohnraum in den deutschen Boom-Regionen ist knapp, die Immobilienpreise steigen stetig und der Bau neuer Wohnungen ist oft schwierig – zumindest in dicht besiedelten Städten und guten Lagen. Viele Vermieter investieren deshalb in Bestandsimmobilien. Die sind einerseits häufig stark renovierungsbedürftig, was zu hohen Folgeinvestitionen führen kann. Andererseits dürfen die Vermieter in den ersten drei Jahren aber nur Renovierungskosten in Höhe von maximal 15 Prozent des Kaufpreises als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Deutschlands größter Lohnsteuerhilfeverein, die Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V. (VLH), empfiehlt eine deutliche Erhöhung dieses absetzbaren Betrags.

Private Kleinvermieter spielen hierzulande eine bedeutende Rolle. Das belegt auch die aktuelle Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die unter anderem im Auftrag von Haus & Grund, dem Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, erstellt wurde. Der Untersuchung zufolge verteilen sich die „immobilienbezogenen Wirtschaftsaktivitäten“ in Deutschland auf zirka 16 Millionen Selbstnutzer, über 815.000 Unternehmen und rund 3,9 Millionen private Vermieter. Viele der Letztgenannten investieren in Bestandsimmobilien.

Älter Immobilie: Oft niedriger Kaufpreis und hohe Renovierungskosten

„Was viele Vermieter nicht ausreichend einkalkulieren: Je älter ein Gebäude, desto mehr ist meist auch zu tun und umso höher liegen die Renovierungskosten“, so Jörg Strötzel, der Vorstandsvorsitzende der Vereinigten Lohnsteuerhilfe (VLH). Eine klare Sprache sprechen dabei die Richtwerte für die Sanierungskosten von Altbauten, die der Verband Privater Bauherren (VPB) in jüngster Vergangenheit ermittelt hat. So sollte man bei einem Bau aus der Nachkriegszeit Sanierungskosten in Höhe von zirka 40 Prozent des Kaufpreises veranschlagen. Selbst bei neueren Häusern, etwa zwischen 1980 und 1990 erbaut, werden häufig nochmal 20 Prozent des Kaufpreises für die Modernisierung benötigt.

Nicht einkalkuliert sind dabei die Kosten für eine energetische Gebäudesanierung. Die Bundesregierung stellt dafür zwar etliche Fördermöglichkeiten zur Verfügung, dennoch tragen Immobilienbesitzer in der Regel viele Kosten für beispielsweise neue Heizsysteme, Hausdämmung oder Solaranlagen. Und auch hier gilt: Je älter das Gebäude, umso höher sind die Ausgaben.

Renovierungskosten: Maximal 15 Prozent des Kaufpreises als Werbungkosten absetzen

„Das Problem gerade für Vermieter, die hohe Renovierungskosten für ihre erworbene Immobilie finanzieren müssen: Lediglich Kosten in Höhe von maximal 15 Prozent des Kaufpreises lassen sich in den ersten drei Jahren als Werbungskosten absetzen“, sagt der VLH-Vorstandsvorsitzende. Entstehen für die Renovierung der Immobilie höhere Ausgaben, fällt der Werbungskostenvorteil ganz weg. Der Vermieter kann dann nur zwei Prozent der Renovierungskosten pro Jahr abschreiben. Eine Beispielrechnung:

Ein Vermieter kauft ein Gebäude aus den 1970ern zum Preis von 150.000 Euro. Jetzt müssen Bäder und Fußböden modernisiert, Fenster und Dach erneuert sowie die Fassade gedämmt werden. Kosten: 80.000 Euro. Damit belaufen sich die Renovierungskosten für den Vermieter auf mehr als 15 Prozent des Kaufpreises. Deshalb kann er die 80.000 Euro einzig und allein über die Abschreibung geltend machen. Konkret bedeutet das: Nur zwei Prozent der Renovierungskosten, nämlich 1.600 Euro, lassen sich jährlich abschreiben.

Lägen die Renovierungsausgaben bei maximal 22.500 Euro netto – also 15 Prozent des Kaufpreises in Höhe von 150.000 Euro –, könnte der Vermieter diese Renovierungskosten komplett als Werbungskosten absetzen.

VLH: Situation für Vermieter sollte verbessert werden

„Private Vermieter spielen eine tragende Rolle sowohl für die Bereitstellung von Wohnraum als auch für die energetische Gebäudesanierung“, so der VLH-Vorstandsvorsitzende Jörg Strötzel. Deshalb sollte die steuerliche Situation für Arbeitnehmer und Rentner, die sich ihre vermieteten Immobilien in der Regel hart erarbeitet haben, deutlich verbessert werden: „Renovierungskosten in Höhe von 40 Prozent des Kaufpreises sollten als Werbungskosten für Bestandsimmobilien abgesetzt werden können“, empfiehlt Strötzel.




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