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Was man beim Kauf einer Ferienimmobilie beachten sollte

05.08.2014  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD).

Rechtliche Rahmenbedingungen beim Kauf im In- und Ausland – Steuerliche Aspekte bei der Vermietung

Ob in Spanien, Italien oder an der Nordseeküste: Wohnimmobilien an begehrten Ferienzielen können eine lukrative Kapitalanlage sein. Sie eignen sich als Renditeobjekt, wenn sie nicht nur vom Eigentümer genutzt, sondern auch regelmäßig an Urlauber vermietet werden. Durch die Vermietung lassen sich zusätzlich Einnahmen zur Finanzierung des Ankaufs und unter Umständen eine jährliche Rendite erwirtschaften. "Viele Käufer unterschätzen jedoch die Herausforderung, die der Kauf einer Ferienimmobilie vor allem im Ausland darstellt. Die Urlaubsstimmung trübt oft den kritischen Blick", gibt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD, zu bedenken. "Wer hier kein unnötiges Risiko eingehen will, sollte sich vor dem Kauf gut beraten lassen."

Nie loszuwerden, immer zu beachten: Steuern. Natürlich auch bei Geschäften mit Ferienwohnungen.

Andere Länder, andere rechtliche Rahmenbedingungen

Die gesetzlichen Vorschriften beim Erwerb von Immobilien sind länderspezifisch und variieren auch innerhalb der Europäischen Union. Grundsätzlich gilt, keine Unterschrift vor oder während der Besichtigung zu leisten. Denn auch eine Signatur auf einem Schmierzettel kann in anderen Ländern rechtswirksam und unter Umständen als Vorvertrag angesehen werden. Genauso wenig sollten Interessenten Anzahlungen leisten, die nicht durch einen Anwalt rechtlich geprüft wurden. Schick warnt: "Kaufinteressenten sollten sich nicht unter Zeitdruck setzen lassen. Einen Immobilienkauf im Heimatland erledigt man schließlich auch nicht in zwei Wochen."

Auch wenn Behördengänge in der Sommersonne unliebsam erscheinen: Kaufinteressenten erkundigen sich am besten vor dem Kauf bei der Gemeinde, ob das Grundstück überhaupt bebaut beziehungsweise das Objekt umgebaut werden darf. Einen Register- bzw. einen Grundbuchauszug neuesten Datums vom Verkäufer oder einen anderen wirksamen Nachweis des Eigentumsrechts des Verkäufers sollten sie sich unbedingt vorlegen lassen. Es ist ebenso meist von Vorteil, ein Gutachten von einem Sachverständigen über den Zustand der Bausubstanz anfertigen zu lassen.

Größe und Lage der Ferienimmobilie beachten

Genau wie beim Immobilienkauf im Heimatland gilt auch für den Erwerb einer Ferienimmobilie: Wer den Markt sondiert und mehrere Objekte besichtigt, kann Qualität und Preise besser einschätzen. Doch nicht nur der Kaufpreis ist entscheidend für die Rentabilität der Investition. "Wer im Ausland eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich vorher über die Nebenkosten informieren. Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notarkosten – diese Posten machen aus dem vermeintlichen Schnäppchen im Süden schnell ein überteuertes Investment", erklärt Schick.

Bei einer Ferienimmobilie als Vermietungsobjekt sollte beim Kauf vor allem darauf geachtet werden, dass die Wohnung ganzjährig vermietbar ist. Als grober Richtwert für Ferienwohnungen gilt, dass sich der Erwerb einer Ferienimmobilie ab einer durchschnittlichen Vermietung von etwa 120 Tagen pro Jahr rechnet – also die Einnahmen die laufenden Kosten inklusive der Kredittilgung übersteigen. Die Ferienzeiten im Sommer, zu Ostern und Weihnachten decken bereits 100 Tage ab. "Die Ferienwohnung sollte eine gewisse Größe – ab 100 Quadratmetern – aufweisen, damit die Besucher auch bei schlechtem Wetter dort gerne verweilen und sich nicht beengt fühlen", rät Schick.

Die Lage ist auch bei Ferienimmobilien ein wesentlicher Aspekt. "Die landschaftliche Attraktivität des Umfeldes, die Anbindung an den Bus- und Schienenverkehr – Kaufinteressenten prüfen am besten durch eine probeweise Anmietung der Immobilie, ob sie sich als Feriendomizil eignet", empfiehlt Schick.

Steuerliche Aspekte bei der Nutzung von Ferienimmobilien in Deutschland

Liegt die Immobilie in Deutschland, ergeben sich praktisch keine steuerlichen Auswirkungen, wenn die Ferienwohnung ausschließlich selbst genutzt wird. "Wie bei jeder Immobilie muss man Grundsteuer zahlen, in manchen Gemeinden auch noch eine Zweitwohnungssteuer", erklärt Schick. Deren Höhe ergibt sich aus der Satzung der betreffenden Gemeinde. Der Gewinn aus einer späteren Veräußerung sei auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft werde. In anderen Ländern wird jedoch teilweise auch die Selbstnutzung besteuert.

Anders ist es, wenn die Wohnung zeitweise vermietet wird. "Der Eigentümer erzielt dann steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung", sagt Schick. "Zur Ermittlung der Einkünfte müssen die Kosten auf die Vermietung und die Selbstnutzung verteilt werden." Bei der Ermittlung der Einkünfte können die Aufwendungen jedoch nur insoweit abgezogen werden, wie sie der Vermietung zuzuordnen sind. Aufwendungen, die unmittelbar der Selbstnutzung zuzuordnen sind, dürfen nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Aufwendungen, die unmittelbar der Vermietung zuzuordnen sind, wie die Kosten für die Endreinigung, die Aufnahme in das Vermieterverzeichnis und Anzeigen sind voll abzugsfähig. Aufwendungen, die keiner Nutzungsart direkt zugeordnet werden können, wie etwa die Schuldzinsen, die Grundsteuer, die Gebäude-AfA und allgemeine Reparatur- und Instandsetzungskosten, sind im Verhältnis der Zeiträume der Selbstnutzung und der Vermietung aufzuteilen. Dadurch werden die Zeiten des Leerstandes der Vermietung und der Selbstnutzung anteilig zugeordnet.

Eine ausschließliche Zuordnung der Leerstandszeiten zur Vermietung lässt die Finanzverwaltung nur dann zu, wenn der Besitzer die Vermietung einer Vermittlungsfirma übertragen und darin eine sogenannte Sperrzeit vereinbart hat. "Nach diesem Vertrag ist die Selbstnutzung nur zu bestimmten zu Beginn des Jahres festgelegten Zeiten zulässig", erläutert Schick. "In den übrigen Zeiten muss jede Form der Selbstnutzung ausgeschlossen sein."

Die Mieteinnahmen von Ferienwohnungen unterliegen eigentlich auch der Umsatzsteuer. Zwar ist die Vermietung von Wohnungen nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Dies gilt jedoch nicht für die Vermietung von "Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden". Dabei versteht man unter "kurzfristig" einen Zeitraum von bis zu sechs Monaten. Der Steuersatz beträgt sieben Prozent. "Allerdings ist die Umsatzsteuer nicht zu bezahlen, wenn die Summe der umsatzsteuerpflichtigen Umsätze im Vorjahr nicht höher war als 17.500 Euro, da man in diesem Fall "Kleinunternehmer" ist", sagt Schick. "Wer jedoch im Hauptberuf umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, etwa als Handwerker oder Freiberufler, muss auch für die Mieteinnahmen Umsatzsteuer zahlen."


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