04.09.2012 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Wirtz, Walter, Schmitz GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Nicht jede Immobilie ist auf Anhieb zu vermieten. Deutschlandweit stehen etwa jedes zehnte Büro und jede zwanzigste Mietwohnung längere Zeit oder sogar dauerhaft leer. Auch bei Leerstand lassen sich alle Aufwendungen als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Hierzu zählen etwa Finanzierungskosten, Grundsteuer, Abschreibungen oder Verwaltungskosten. Voraussetzung: Steuerpflichtige können darlegen, dass sie sich ernsthaft um eine Vermietung bemühen und auf Dauer positive Einkünfte erzielen wollen. Allerdings fordern die Finanzbehörden hierfür immer konkretere Nachweise, registriert die Wirtschaftskanzlei WWS in Mönchengladbach.
"Das stereotype Schalten von Anzeigen reicht der Finanzverwaltung und Rechtsprechung mittlerweile nicht mehr aus", warnt WWS-Rechtsanwalt Thomas Heidberg. "Auch eine allgemein hohe Leerstandsquote in der näheren Umgebung genügt nicht mehr als Argument. Je länger ein Leerstand andauert, desto eindeutiger und konkreter muss die Vermietungsabsicht nachgewiesen werden." Erhärtet sich ein Verdacht der Finanzbehörden, drohen weitreichende Konsequenzen. Das Finanzamt wertet die Vermietung als Liebhaberei und streicht alle steuerlich berücksichtigungsfähigen Verluste, und zwar über mehrere Jahre hinweg. Denn im Zweifelsfall erlässt die Finanzverwaltung die Steuerbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung, um sie rückwirkend ändern zu können. Betroffenen drohen hohe Steuernachzahlungen plus gesetzlicher Nachzahlungszinsen in Höhe von 6 Prozent pro Jahr.
Vermieter sollten nachweisen können, dass sie alle Möglichkeiten zur Vermietung ausschöpfen. Bei Leerstand müssen sie ihre Immobilie aktiv am Vermietungsmarkt anbieten. "Wer einen Maklerauftrag, verschiedene Zeitungsanzeigen oder Besichtigungstermine nachweist, kann viele Vorbehalte der Finanzbehörden ausräumen", betont WWS-Rechtsanwalt Heidberg. Wichtig ist, regelmäßig die getroffene Maßnahme auf ihren Erfolg zu prüfen, um ggf. andere oder weitere Vermietungsbemühungen einzuleiten.
Tipp: Bei einem längerem Leerstand sind auch die eigenen Prämissen für die Vermietung zu überdenken. So sollten Vermieter gegebenenfalls Mietinteressenten berücksichtigen, die bislang als ungeeignet abgelehnt wurden. Auch die Miethöhe ist zu hinterfragen und eventuell unter der ortsüblichen Miete anzusetzen. Unter Umständen erschließt auch die (Teil-) Möblierung einer Wohnung einen neuen Interessentenkreis. In jedem Fall muss die Immobilie in einem vermietbaren Zustand sein. Andernfalls sollten Vermieter die Immobilie mit geeigneten Umbaumaßnahmen an die Marktanforderungen anpassen. Die Aufwendungen hierfür gelten prinzipiell als Werbungskosten. "Erhöhte Vorsicht ist bei Renovierungsarbeiten geboten, die nach einer Vermietung und vor einer anschließenden Selbstnutzung oder Veräußerung der Immobilie erfolgen", warnt WWS-Anwalt Heidberg. In diesem Fall muss der Immobilienbesitzer eine nachhaltige und ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisen, die erst nach Abschluss der Arbeiten aufgegeben wurde.
Grundsätzlich sollten Immobilienbesitzer alle Vermietungsbemühungen sorgfältig dokumentieren und frühzeitig Nachweise sammeln. So lassen sich viele Verdachtsmomente der Finanzbehörden ausräumen und attraktive Steuervorteile sichern.
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