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Vermieter kann für Legionelleninfektion haftbar gemacht werden

13.05.2015  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD).

Eine Haftung des Vermieters komme laut BGH dann in Betracht, wenn dieser Kontroll- oder Verkehrssicherungspflichten verletzt hat.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass der Vermieter für eine Legionelleninfektion eines Mieters haftbar gemacht werden kann. Eine Haftung des Vermieters komme laut BGH dann in Betracht, wenn dieser Kontroll- oder Verkehrssicherungspflichten verletzt hat. Im vorliegenden Fall sei die Vermieterin zwar erst seit der Novelle der Trinkwasserverordnung am 1.11.2011 gesetzlich verpflichtet gewesen, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Dennoch komme ein Pflichtverstoß der Vermieterin unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Betracht.

"Das Gericht stellt sehr hohe Anforderungen an den Eigentümer. Dieser hat eine erhebliche Verkehrssicherungspflicht, selbst für Zeiträume, in denen die neue Überprüfungspflicht noch nicht gegolten hat", kommentiert Annett Engel-Lindner, Referentin Immobilienverwaltung im Immobilienverband IVD. "Für Verwalter ist es nun wichtig, die Plicht auf Überprüfung des Trinkwassersystems gemäß Trinkwasserverordnung aufgrund der erheblichen Haftungsrisiken akribisch zu beachten, auch wenn dies mit einem erheblichen Mehraufwand verbunden ist."

Der BGH hat die Klage zurückverwiesen und dabei dem Landgericht Berlin als Vorinstanz mit auf den Weg gegeben, dass an die Gewissheit, dass die Infektion aus dem Trinkwassersystem des Eigentümers stammt, keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürften. "Insgesamt nehmen die Eigentümer und Verwalter die Gefahr einer Erkrankung sehr ernst", erklärt Engel-Lindner. "Die Anforderungen nach der Trinkwasserverordnung sind jedoch so hoch, dass der Eigentümer bzw. Verwalter quasi zum Lebensmittelhersteller wird."

Im vorliegenden Fall klagte die Tochter für ihren verstorbenen Vater auf Schadensersatz und Schmerzensgeld. Der Vater der Klägerin war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Er erkrankte am 28.11.2008 an einer durch Legionellen hervorgerufenen Lungenentzündung. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin am 08.12.2008 in der Wohnung des Vaters der Klägerin und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination fest. Die Klägerin vertrat die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers verletzt und führte die Erkrankung ihres Vaters hierauf zurück.


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