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Sturm und Hochwasser: Mieteransprüche bei Unwetterschäden

07.06.2016  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Deutscher Mieterbund.

Viele Häuser, Wohnungen und Keller sind beschädigt oder stehen unter Wasser. Sturm und Hochwasser richten schwerste Schäden an. Schäden, Einbußen und Sorgen um die Wiederherstellung der Wohnungen und Häuser treffen Mieter und Vermieter gleichermaßen. Daher stehen die Mietvertragsparteien vor einer gemeinsamen Aufgabe, die möglichst einvernehmlich gelöst werden sollte.

Der Deutsche Mieterbund informiert über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern in der aktuellen Situation:

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Reparatur- und Instandsetzungsanspruch des Mieters

Gebäudeschäden und Wohnungsschäden durch den Sturm und das eingedrungene Hochwasser muss der Eigentümer und Vermieter beseitigen. Auch für das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen ist der Vermieter verantwortlich, genauso wie für das Trockenlegen der Wohnung.

In den Mietwohnungen selbst muss der Vermieter im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten Gegenständen übernehmen. Das können Einbauküchen, Elektrogeräte, Teppichböden usw. sein. Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.

Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten für Sturmschäden grundsätzlich ein, nicht aber für reine Hochwasserschäden. Versichert sind hier im Regelfall nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs. Hochwasserschäden sind allenfalls versichert, wenn die Versicherung Elementarschäden einschließt.

Mietminderung

Solange die Wohnung auf Grund der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist, hat der Mieter das Recht zur Mietminderung. Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett abgedeckt und bietet keinen Schutz mehr, ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Miete um 100 Prozent gekürzt werden. Der Mieter muss den Vermieter über die Wohnungsmängel informieren. Diese Anzeigepflicht ist vor allem für die Fälle wichtig, in denen der Vermieter nicht am Ort wohnt. Eine Mietvertragsklausel, wonach das Mietminderungsrecht in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist unwirksam.

Zur Sicherheit sollten Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln machen, um Umfang und Ausmaß später notfalls beweisen zu können.

Schadenersatz

Schadenersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind im Regelfall ausgeschlossen. Der Vermieter muss normalerweise auch keine Vorkehrungen gegen ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Anders allenfalls, wenn die Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.

Schadenersatz käme in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug gerät und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.

Vollständige Zerstörung der Mietsache

Bei einer vollständigen Zerstörung der Mietsache endet die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung. Der vollständigen Zerstörung, das heißt dem Totalverlust des Gebäudes ist es gleichzusetzen, wenn das Haus so beschädigt ist, dass es abgerissen werden muss. In diesen Fällen endet das Mietverhältnis, der Mieter ist natürlich von der Mietzahlung befreit, er hat aber keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung stellt.

Teilweise Zerstörung der Mietsache

Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, Haus oder Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird. Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen dem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits besteht. Der Mieteranspruch auf Reparatur kann dann treuwidrig sein, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur sowie der Miethöhe andererseits besteht.

In diesen Fällen spricht man von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann bedeuten, dass der Mieter von seinem Vermieter eine gleichwertige Ersatzwohnung aus dessen Wohnungsbestand fordern kann. Ist dies nicht möglich oder auch eine andere Form der Vertragsanpassung dem Vermieter nicht zumutbar, dann kommt als letzte Möglichkeit eine Kündigung des Mietvertrages in Betracht.

Kündigungsrechte für Mieter

Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn Schlamm und Fäkalien in der Wohnung stehen und es dem Vermieter nicht gelingt, die Mieträume relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.

Eine fristlose Kündigung kommt auch in Betracht, weil dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht möglich ist. Voraussetzung ist, dass der Vermieter auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage ist, das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.



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