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Starke Abweichung im Immobilienwert

25.06.2013  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Oberlandesgericht Köln.

Der Käufer einer Immobilie erwarb ein Objekt für 700.000 Euro. Nach einem zweiten Verfahren zur Wertermittlung stellte sich jedoch heraus, dass der Wert lediglich bei 560.000 Euro liegt. Der Käufer verlangte nun die Differenz, die sich aus den zwei sehr unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren ergab.

Tatbestand:

Der Kläger erwarb gemäß notariellem Vertrag vom 17. Dezember 2002 von den Eheleuten J das Hausgrundstück C 23 in F zum Preise von 700.000,00 € und vermietete es zugleich für monatlich 3.000,00 € an die bisherige Miteigentümerin, die Zeugin L-J. Bei der Kaufpreisvereinbarung lag den Vertragsparteien ein von den Verkäufern in Auftrag gegebenes Gutachten des Beklagten, eines Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken, vom 14. September 2002 vor, in dem dieser den Verkehrswert der Immobilie zum Stichtag 2. August 2002 nach Ermittlung des Sachwerts von 827.600,00 € und des Ertragswerts von 828.500,00 € unter Berücksichtigung eines Abzugs von jeweils 3.000,00 € wegen Reparaturkosten auf 825.000,00 € veranschlagt hatte.

Im Jahre 2008 ließ der Kläger von einem anderen Sachverständigen für Grundstückswertermittlung, dem Streithelfer, ein dasselbe Objekt betreffendes Verkehrswertgutachten erstatten. Der Streithelfer veranschlagte den Wert in seinem Gutachten vom 16. Oktober 2008 zum Stichtag 5. Mai 2003 auf 560.000,00 €. Auf diesem Hintergrund nimmt der Kläger den Beklagten auf Zahlung des Differenzbetrages von 140.000,00 € zwischen dem Kaufpreis und dem von dem Streithelfer ermittelten Verkehrswert sowie wegen außergerichtlicher Kosten mit der Behauptung in Anspruch, das Gutachten des Beklagten, dem der Zweck der Wertermittlung, als Grundlage für einen möglichen Verkauf der Immobilie an den Kläger zu dienen, bekannt gewesen sei und auf dessen Richtigkeit er - der Kläger - vertraut habe, sei grob fehlerhaft erstellt worden, da der Beklagte nicht die gängigen Berechnungsmethoden angewandt habe. Der tatsächliche Wert des Objekts habe sich zum Zeitpunkt seiner Begutachtung auf 560.000,00 € belaufen.

(…)

Entscheidungsgründe:

Der Kläger kann aber von dem Beklagten keinen Schadensersatz verlangen, da sich eine für die Kaufentscheidung ursächliche Verletzung der vom Beklagten übernommenen Vertragspflicht zu sach- und fachgerechter Gutachtenerstattung nicht feststellen lässt.

Es ist bereits zweifelhaft, ob der Kläger sich überhaupt auf die Richtigkeit der Wertermittlung des Beklagten verlassen und sich infolge dessen zur Vereinbarung des Kaufpreises von 700.000,00 € und keines geringeren Betrages bereitgefunden hat. Der Kläger hat in der Verhandlung des Senats dargelegt, er habe der Zeugin L-J in Kenntnis des Gutachtens des Beklagten 600.000,00 € als Kaufpreis angeboten. Da sie aber 700.000,00 € verlangt habe, ohne die Bereitschaft zu weiterem Entgegenkommen erkennen zu lassen, habe er dies akzeptieren müssen.

Diese Frage kann indes dahinstehen, da auf Seiten des Beklagten keine Pflichtverletzung bei der Erstellung des Gutachtens feststellbar ist.
Eine Fehlerhaftigkeit des von dem Beklagten erstatteten Gutachtens könnte dann angenommen werden, wenn er bei der geschuldeten Ermittlung des Verkehrswerts der streitgegenständlichen Immobilie nicht zutreffende Tatsachen zu Grunde gelegt und/oder anerkannte Bewertungsgrundsätze - hier die Wertermittlungs-VO vom 6. Dezember 1988 (WertV) und die Wertermittlungsrichtlinien vom 19. Juli 2002 (WertR 2002) - missachtet hätte und dadurch zu einem unrichtigen Ergebnis gelangt wäre. Da die genannten Vorschriften dem Sachverständigen einen Beurteilungsspielraum und die Möglichkeit von Schätzungen eröffnen, müssten diese Grenzen in dem Gutachten überschritten worden sein. Dies kann hier aber nach den dem Beklagten damals zugänglichen Erkenntnisquellen und dem Inhalt seines Gutachtens nicht festgestellt werden.

(…)

Nicht zu beanstanden ist, dass der Beklagte schwerpunktmäßig von der Anwendbarkeit des Sachwertverfahrens ausgegangen ist, das sich grundsätzlich zur Wertermittlung von eigengenutzten bebauten Grundstücken anbietet, während das Ertragswertverfahren bei der Bewertung solcher bebauter Grundstücke angebracht ist, die auf laufende Erträge ausgerichtet sind. Hier sprach zwar der Umstand, dass das Haus neben dem von den Verkäufern bewohnten Erdgeschoss über zwei ausgebaute Dachgeschoss-Wohnungen verfügte, von denen eine vermietet war, und das Untergeschoss von der Zeugin L-J als Steuerberaterbüro genutzt wurde, für die Annahme eines Renditeobjekts. Nach der äußeren Gestaltung handelte es sich aber um ein in 1 1/2-geschossiger Bauweise errichtetes luxuriös ausgestattetes Einfamilienhaus, als das es ursprünglich auch genehmigt worden war. Der Beklagte hat nach seinen schlüssigen und nachvollziehbaren Erläuterungen in der Berufungsverhandlung die Immobilie schwerpunktmäßig nicht als Rendite-Objekt beurteilt, weil viele Bauteile, z. B. massive Eichenholztüren, ein dominanter Innenkamin und ein teurer Außenkamin, nach dem persönlichen Geschmack der Eigentümer ausgerichtet worden waren und das Haus weit überwiegend eigengenutzt wurde. Diese Bewertung ist nicht zu beanstanden. Auch nach dem Gutachten der Sachverständigen N ist das Gebäude keinem der Objekttypen eindeutig zuzuordnen.

OLG Köln, Urteil v. 20.12.12, AZ 10 U 12/12 (in Auszügen).

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