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Schadensersatz bei Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung

27.11.2012  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Landgericht Saarbrücken.

Wenn Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, indem sie die beschlossenen Wohngelder nicht zahlen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, schadensersatzpflichtig sein. Ein Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wird dadurch aber nicht begründet.

Gründe

Der Kläger ist der Sondereigentümer der Wohnung Nr. 3 und damit Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er begehrt in diesem Rechtsstreit von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz für die ihm entgangenen Mietzahlungen für seine Eigentumswohnung Nr. 3 in den Monaten August 2007 bis Januar 2008 in Höhe von monatlich 500,-- Euro.

Die ehemalige Bewohnerin der Wohnung des Klägers ist im Mai 2006 ausgezogen, nachdem sie mit dem Kläger in dem Verfahren des Amtsgerichts Homburg – Az 4 C 230/06 – einen Räumungsvergleich abgeschlossen hatte. Der Kläger hatte erstinstanzlich behauptet, er habe seine Eigentumswohnung am 08.10.2005 an Frau A für eine monatliche Nettokaltmiete von 500,-- EUR für eine Mindestmietzeit bis zum 31.12.2008 vermietet.

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Nachdem wiederholt die Heizung und die Warmwasserversorgung für diese Wohnung ausgefallen seien, habe die Mieterin den Mietvertrag gekündet. Ursache für die fehlende Heizungs- und Warmwasserversorgung sei der Umstand gewesen, dass die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die in dem Wirtschaftsplan beschlossenen Hausgelder entweder überhaupt nicht, verspätet oder nur zum Teil bezahlt hätten.

(…)

Der Kläger stützt seinen vermeintlichen Schadensersatzanspruch darauf, dass es deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses durch seine ehemalige Mieterin gekommen sei, weil in den Monaten März und April 2006 die Heizung und zeitweise die Warmwasserversorgung der Mietwohnung Nr. 3 ausgefallen seien. Der Grund dafür sei eine mangelnde Heizölversorgung gewesen, die deshalb entstanden sei, weil die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Hausgelder nicht oder nicht zeitgemäß gezahlt hätten.

Mit dieser Argumentation wirft der Kläger den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verletzung ihrer Verpflichtungen vor, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft mitzuwirken.

Wenn – wovon der Kläger ausgeht – die Wohnungseigentümer schuldhaft ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verletzen, können sie einem Wohnungseigentümer, der infolge dieser Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB oder aus unerlaubter Handlung schadensersatzpflichtig sein.

(…)

Abgesehen davon ist dieser Sachvortrag des Klägers auch zu unsubstantiiert. Der Kläger hat nicht vorgetragen, welche Zahlungen an welchen Energieversorger die Wohnungseigentümergemeinschaft trotz entsprechender Verpflichtung nicht geleistet hat.

Des Weiteren hat der Kläger nicht dargestellt, wieso darin eine Verletzung einer Verpflichtung besteht, die der Wohnungseigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümern gegenüber oblegen hat. Schließlich könnte allenfalls dann von einer entsprechenden Pflichtverletzung der Gemeinschaft ausgegangen werden, wenn die Gemeinschaft ausreichende finanzielle Mittel gehabt hätte, um Zahlungen an Energieversorger zu erbringen bzw. – worauf der Kläger möglicherweise hat abstellen wollen – Heizöl einzukaufen.

LG Saarbrücken, Urteil vom 7.9.2012, AZ 5 S 23/11 (in Auszügen)

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