27.09.2016 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Amtsgericht Saarbrücken.
BGB §§ 535, 556 ff., 812
1. Die Zustellung mit Einwurf-Einschreiben dokumentiert nicht, welchen Inhalt das zugestellte Schriftstück hat.
2. Möchte der Vermieter vom Mieter für bei dessen Auszug vorhandene Schäden Ersatz, so muss ein eingeholtes Angebot den konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen zugeordnet werden können.
AG Saarbrücken, Urteil vom 09.09.0216 - 36 C 195/15
In dem Rechtsstreit .... wegen Forderung hat das Amtsgericht Saarbrücken durch die Richterin am Amtsgericht Reichel-Scherer aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 19.8.2016 für Recht erkannt:
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin verlangt die Rückzahlung der Miete für September sowie die Auszahlung von Guthaben aus den Abrechnungen 2012 und 2013. Ursprünglich hat sie zudem die Zahlung einer Kaution geltend gemacht.
Ursprünglich war die Klägerin zusammen mit ihrem früheren Ehemann Mieterin der Wohnung des Beklagten in ###. Seit dem 1.11.2012 ist sie alleinige Mieterin gewesen.
Es war eine Kaltmiete von 350 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 90 Euro vertraglich vereinbart. Die einzelnen Betriebskosten sind unter § 3 Nr. 3 des Mietvertrages aufgeführt. Unter § 2 1.b) des Mietvertrages ist geregelt worden, dass die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist erstmals zum 31. Oktober 2014 für beide Parteien zulässig ist. Die Klägerin hat Ende September 2013 die streitgegenständliche Wohnung an den Beklagten herausgegeben.
Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 wenden als Verteilerschlüssel die Wohneinheiten an, lediglich für die Positionen Wasser und Kanal wurde nach Personen verteilt.
Die Klägerin hat zunächst behauptet, es habe eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu Ende August 2013 gegeben. Später hat sie behauptet, dass sie eine schriftliche Kündigung zum 31. August gegenüber dem Beklagten ausgesprochen und ihm mit Einschreiben/Rückschein zugesandt habe. Während der gesamten Mietzeit habe sie immer wieder Probleme wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung gehabt und habe dies auch dem Beklagten mitgeteilt. Es sei keine Abhilfe geschaffen worden, so dass sie eine andere Wohnung gesucht und hier gekündigt habe. Sie habe die Wohnung bereits Mitte August 2013 geräumt und für die Übergabe vorbereitet. Der Beklagte habe jedoch einen rechtzeitigen Übergabetermin vereitelt.
Die Klägerin hat zunächst behauptet, dass sie eine Mietsicherheit in Höhe von 530 Euro zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet habe. Nach Vorlage einer Vereinbarung zwischen den Parteien vom 31.10.2012 hat die Klägerin die Klageforderung insoweit zurückgenommen. Später hat sie die Klage auf Auszahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 900 Euro für November bis Dezember 2012 sowie Januar bis August 2013 erweitert. Nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung hat sie insoweit den Rechtsstreit für erledigt erklärt und verfolgt die Auszahlung eines Abrechnungsguthabens weiter.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Betriebskostenpositionen "Flurlicht" für das Jahr 2012 in Höhe von 17,34 Euro und für das Jahr 2013 in Höhe von 15,44 Euro seien nicht transparent und nachvollziehbar. Der Verteilerschlüssel sei nicht angegeben. Bei der Abrechnungsposition "Wasser und Kanal" sei mangels einer Vereinbarung im Mietvertrag der gesetzliche Verteilerschlüssel anzusetzen. Danach errechne sich für 2012 eine Differenz zu Gunsten der Klägerin von 215,44 Euro und für 2013 eine Differenz von 82,69 Euro (446,48 Euro - 363,79 Euro). Die Klägerin berechnet für 2012 für sich nur zwei Monate Nutzungszeitraum und ermittelt so ein Guthaben zu ihren Gunsten in Höhe von 40,19 Euro. Für das Jahr 2013 ermittelt die Klägerin zu ihren Gunsten eine Differenz in Höhe von 81,92 Euro.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an sie 440 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.3.2015 zu zahlen, sowie den Beklagten zu verurteilen, an sie 122,11 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 3.11.2015 zu zahlen.
Der Beklagte widerspricht der Erledigungserklärung, er rechnet hilfsweise mit einer Forderung in Höhe von 1.277,50 Euro auf. Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Nebenkostenabrechnungen hätten rechtzeitig vorgelegen.
Er habe sich mit der Klägerin auf einem Aufhebung des Mietvertrages zu Ende September 2013 geeinigt. Der Zustand der Wohnung mit einem Naturfelskeller sei der Klägerin von Anfang an bekannt gewesen und sei akzeptiert worden.
Die erstellte Betriebskostenabrechnung 2012 sei der Klägerin unmittelbar nach ihrer Erstellung im Juli 2013 in den Briefkasten eingeworfen worden.
Der Beklagte behauptet, die Klägerin, die zur kompletten Renovierung der Wohnung bei ihrem Auszug verpflichtet gewesen sei, habe die erforderlichen Arbeiten nicht durchgeführt. Er ist der Auffassung, ihm stünde deshalb ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.277,50 Euro netto zu. Mit diesem rechnet er vorsorglich in Höhe der geltend gemachten Hauptforderungen in Höhe von 440 Euro, hilfsweise nachrangig mit den geltend gemachten Zinsen auf.
Hierzu ist die Klägerin der Auffassung, dass eine unwirksame Renovierungsklausel vorliege, zudem erhebt sie die Einrede der Verjährung.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ###, ### ### und ###. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird das Sitzungsprotokoll vom 10.6.2016 verwiesen.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
1. Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten keinen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 400 Euro für die Miete September 2013 gemäß den §§ 535,812 BGB. Nach der Beweisaufnahme ist nicht erwiesen, dass das Mietverhältnis bereits Ende August 2013 beendet war.
Zunächst war der Vortrag der Klägerin nicht in sich stimmig und konsequent. Ursprünglich hat sie behauptet, es sei eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu Ende August 2013 erfolgt. Zu einer ordnungsgemäßen Übergabe sei es nur deshalb nicht gekommen, weil der Beklagte ohne Begründung Termine abgesagt habe.
Später hat sie dann behauptet, eine schriftliche Kündigung gefertigt und dem Beklagten mit Einschreiben und Rückschein übersandt zu haben. Das von ihr vorgelegte Kündigungsschreiben, das nach ihren Angaben eine erneute Originalschrift und keine Kopie der ursprünglichen Kündigung gewesen sei, enthält keine Angaben zum Kündigungsgrund und ist ausdrücklich als ordentliche Kündigung beschrieben.
Bereits dieses nicht konsequente Parteivorbringen im Prozess erscheint wenig plausibel und nachvollziehbar und von dem Interesse geprägt, gegenüber dem Jobcenter nicht in Rückgriff genommen zu werden wegen doppelt gezahlter Miete für die hier streitgegenständliche und auch für die neue Wohnung.
Zudem steht das erklärte Kündigungsschreiben nicht im Einklang mit den mietvertraglichen Regelungen der Parteien, nach denen eine ordentliche Kündigung erstmals zum 31. Oktober 2014 zulässig war. Das von der Klägerin vorgelegte Kündigungsschreiben ist ausdrücklich nicht als außerordentliche Kündigung mit der Darlegung von Kündigungsgründen versehen. Eine ordentliche Kündigung wäre jedoch gemäß den mietvertraglichen Regelungen vorzeitig nicht möglich gewesen. Hierauf kommt es jedoch entscheidend nicht an, denn die Klägerin hat nicht nachgewiesen, dass dieses Kündigungsschreiben dem Beklagten zugegangen ist. Welches Schreiben sie dem Beklagten hat zukommen lassen und das nach ihren Angaben mit einem Rückschein vom 28.5.2013 dokumentiert wurde, ist nicht ersichtlich.
Die Beweisaufnahme hat nicht ergeben, dass zwischen den Parteien ein Aufhebungsvertrag zu Ende August zu Stande gekommen ist.
Die Zeugin ###, die Mutter der Klägerin bekundete, dass sie ihre Tochter beim Erstellen eines Kündigungsschreibens unterstützt habe dieses Kündigungsschreiben sei dann mit der Post und mit Einschreiben/Rückschein versandt worden. Die Zeugin ### hat jedoch keine Angaben zur Absprache zwischen den Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses gemacht. Sie hat sich lediglich auf ein gefertigtes Kündigungsschreiben und spätere Telefonate mit dem Beklagten bezogen. Die Angaben der Zeugin ### waren auch hinsichtlich der geführten Telefonate mit dem Beklagten nicht plausibel und nachvollziehbar. Während einerseits die Kommunikation über sie erfolgt sein soll, weil ihre Tochter das Festnetz bereits abgemeldet hatte, soll der tatsächliche Übergabetermin im September unmittelbar über die Klägerin und nicht über die Zeugin erfolgt sein. Die Erklärungen für Terminabsprachen zwischen der Zeugin und dem Beklagten, die der Beklagte dann immer wieder ohne Gründe abgesagt habe, sind nicht stimmig und nachvollziehbar. Vielmehr erscheint der Vortrag der Zeugin von dem Interesse geprägt, eine Inanspruchnahme ihrer Tochter gegenüber der Arge, die nicht für September 2013 zwei Monatsmieten übernehmen wird, zu vermeiden.
Die Angaben der Zeugin ### überzeugten nicht. Ihre Aussagen waren lediglich konkret insoweit, als sie bestätigte, das Mietverhältnis habe nach Angaben des Beklagten anlässlich eines Grillfestes im August geendet. Zu weiteren Umständen des Mietverhältnisses, zu dessen Beendigung oder zu besonderen Umständen auf dem Gartenfest, bei dem diese Äußerung des Beklagten gefallen sein soll, konnte sie dagegen keine konkreten Angaben machen. Hier war ihre Aussage vage und unbestimmt. Auch hier fällt auf, dass die Zeugin auf Nachfragen keine weiteren detaillierten Angaben machen konnte, aber als einzige konkrete Angabe die Beendigung des Mietverhältnisses zu Ende August bestätigte.
Es ist somit nicht nachgewiesen, dass zum Ende August ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen wurde.
Nachdem somit das Mietverhältnis bis Ende September fortbestand und unstreitig die Wohnung erst Ende September geräumt wurde, stand dem Beklagten ein Anspruch auf Mietzins für September 2013 in Höhe von 440 Euro zu. Die Klägerin kann keine Rückforderung verlangen.
2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen 2012 und 2013 in Höhe von 116,92 Euro, §§ 556 ff. 535 BGB.
Aus der Abrechnung 2012 errechnet sich ein Guthaben zugunsten der Klägerin in Höhe von 40,19 Euro.
Unstreitig ist der Nebenkostenabrechnung der Verteilerschlüssel der Wohneinheiten zugrunde zu legen. Soweit bei der Position "Flurlicht" der Verteilerschlüssel nicht aufgeführt ist, stellt dies ein offensichtliches Versäumnis dar, dass keine materiell rechtlichen Auswirkungen hat. Erkennbar ergibt die Berechnung aus den Gesamtkosten verteilt auf sechs Wohneinheiten genau den Betrag, der der Klägerin in Höhe von 17,34 Euro für das Flurlicht angelastet wird.
Die Berechnung der Kosten für Wasser und Kanal sind dagegen nicht nach Personen, sondern ebenso nach dem unstreitig zugrunde zu legenden Verteilerschlüssel nach Wohneinheiten zu berechnen. Danach errechnet sich zu Gunsten der Klägerin lediglich ein Zahlungsbetrag in Höhe von 338,54 Euro (2.031,23 Euro: 6) statt der eingestellten 553,98 Euro. Insgesamt ermittelt sich deshalb ein Guthaben in Höhe von mindestens 40,19 Euro. Es kommt deshalb hier nicht mehr darauf an, dass für die Klägerin nicht lediglich zwei Monate Mietzeit zu berücksichtigen sind, sondern das gesamte Jahr 2012, in dem sie zusammen mit ihrem früheren Ehemann jedenfalls bis November 2012 als Gesamtschuldnerin haftet.
Nach der Abrechnung 2012 steht der Klägerin ein Guthabenbetrag in Höhe von 76,73 Euro zu.
Die Positionen "Flurlicht" in Höhe von 15,44 Euro ist aus den dargelegten Gründen auch hier nicht aus der Abrechnung heraus zu rechnen, da es sich um einen offensichtlichen und ohne weiteres erkennbaren Fehler handelt.
Die Korrektur der Position "Wasser und Kanal" führt zu einer Begünstigung der Klägerin in Höhe von 82,68 Euro (446,48 Euro - 363,80 Euro). Bei einer Gesamtbelastung von dann 733,27 Euro unter Berücksichtigung eines Vorauszahlungsbetrages von 810 Euro errechnet sich ein Guthaben von 76,73 Euro.
3. Dem Beklagten steht kein Gegenanspruch aus der von ihm geltend gemachten und zur Aufrechnung gestellten Schadenspositionen in Höhe von 1.277,50 Euro zu. Das hier vom Beklagten vorgelegte pauschale Angebot über umfassende Arbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung wurde von ihm nicht konkreten Schäden oder Pflichtverletzungen beim Auszug der Klägerin aus der streitgegenständlichen Wohnung zugewiesen. Auch nach entsprechendem Hinweis wurde keine weitere Konkretisierung vorgenommen, eine Substantiierung der nicht einmal behaupteten konkreten Mängel in der Wohnung fehlt.
Anderes ergibt sich auch nicht aus der Bezugnahme aus dem Übergabeprotokoll vom 30.9.2013. Auch wenn Fliesen und Fußleisten farbverschmiert waren, Heizkörper verrostet, Raufasertapete sich ablöste, fehlt es am konkreten Vortrag zum Zustand zu Beginn des Mietverhältnisses und zu seinem Ende. Darüber hinaus ergibt sich aus dem pauschalen Reparatur- und Malerangebot keine substantiiert behaupteten Mängeln entsprechende Aufwendung.
4. Der Zinsanspruch beruht auf Verzugsgesichtspunkten gemäß den §§ 286, 288 BGB.
5. Nachdem ein ursprünglicher Antrag auf Auszahlung von Vorauszahlungsleistungen in Höhe von insgesamt 900 Euro für erledigt erklärt wurde und der Beklagte der Erledigungserklärung nicht zustimmte, war in Höhe von 720 Euro festzustellen, dass der Rechtsstreit insoweit erledigt wurde, weil insoweit die Klage ursprünglich zulässig und begründet war. Im Übrigen war diese Feststellung nicht zutreffen, denn dieser Klageantrag war ursprünglich unbegründet.
Erfolgt nicht rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist nach § 556 BGB die Abrechnung über die Betriebskosten, so steht dem Mieter bei beendetem Mietverhältnis ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen zu (allgemein hierzu BGH, NJW 2005, 3508; Weidenkaff in: Palandt, BGB, 74. Aufl. § 556 RN 11).
Nach der Beweisaufnahme steht es fest, dass die Abrechnung für 2012 rechtzeitig an die Klägerin übergeben worden ist. Hierzu hat der Zeuge ### bekundet, dass er auf Anforderung der Klägerin frühzeitig die Abrechnung 2012 erstellt habe und sie anlässlich eines Besuches in ### in den Briefkasten eingeworfen habe. Dies sei bereits im Juli 2013 erfolgt. Die Angaben des Zeugen wirkten schlüssig und nachvollziehbar, auf Nachfragen konnte er weitere Details mitteilen.
Die Abrechnung für 2012 lag der Klägerin somit rechtzeitig vor, so dass ihr Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen für 2012 in Höhe der geltend gemachten 180 Euro von Anfang an unbegründet war.
Dagegen hat der Beklagte nicht nachgewiesen, dass die Abrechnung 2013 der Klägerin rechtzeitig noch in 2014 zugegangen war. Deshalb war die Klage auf Rückzahlung der Vorauszahlungen für 2013 in Höhe von 720 Euro von Anfang an begründet, antragsgemäß die Feststellung der Erledigung insoweit zu tenorieren.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 269 ZPO.
Soweit die Klägerin die Klage hinsichtlich der ursprünglich geltend gemachten Rückzahlung der Kaution in Höhe von 350 Euro zurückgenommen hat, waren ihr die Kosten gemäß § 269 ZPO aufzuerlegen. Der Anspruch bestand von Anfang an nicht. Obwohl die Klägerin selbst die Vereinbarung vom 31.10.2012 mit dem Beklagten unterzeichnet hat, nach der auf eine Kautionszahlung verzichtet wurde, hat sie zunächst den Anspruch geltend gemacht. Es ablag nicht dem Beklagten, die Klägerin rechtzeitig auf die von ihr selbst abgeschlossenen Regelungen und Verträge hinzuweisen und sie von überhöhten Klageforderungen abzuhalten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
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