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Planen und Bauen im Bestand - typische rechtliche Fallstricke

21.03.2013  — Barbara Schellenberg.  Quelle: Verlag Dashöfer GmbH.

Durch die rückläufige Ausweisung von Bauland und die Aufgabe von innerstädtischen oder stadtnahen mitunter sehr großen Gewerbeflächen ist das Planen und Bauen im Bestand in den Focus von Bauherren und Investoren gerückt. Gegenüber Neubauten gibt es dabei einige Besonderheiten zu beachten.

von Dr. Barbara Schellenberg

Den beteiligten Parteien ist dringen zu empfehlen, vor Inangriffnahme der Baumaßnahme und deren Planung eine Bestandsaufnahme durchzuführen. Nur wenn der Bestand, also beispielsweise Baustoffe, die Bauart, die technische Beschaffenheit wie z.B. die Statik, der Energiestatus und die Haustechnik im Bestand, Abnutzungsgrade, etwaige Kontaminationen und Schadstoffe bekannt oder einschätzbar sind, wird ein Bauen im Bestand planbar und umsetzbar. Diese Stufe muss nicht honorar- bzw. vergütungsfrei sein. Sie dient dazu, die besonderen Bedingungen und gegebenenfalls die Grenzen des neuen Projekts besser ermitteln zu können.

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Planen und Bauen im Bestand

Energieeffiziente, nachhaltige und wirtschaftliche Sanierungskonzepte aus der Praxis und die neuen Anforderungen der EnEV 2014

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Ob und in welchem Umfang energetische Maßnahmen durchgeführt werden müssen, richtet sich (derzeit) nach der EnEV 2009. Weil die EnEV zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik zählt, sind deren Vorgaben zum Zeitpunkt der Abnahme des neuen Bauvorhabens (!) einzuhalten. Die EnEV enthält spezielle Vorschriften für die Änderung, die Erweiterung und den Ausbau von Bestandsgebäuden. Anforderungen für solche Maßnahmen sind danach geringer als für Neubauten. Wann eine Änderung von Gebäuden vorliegt, bestimmt § 9 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1-6 der EnEV 2009. Wenn eine solche Änderung vorliegt, dürfen die in der Anlage 3 Tabelle 1 der EnEV 2009 festgelegten Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden.

Für die Erweiterung und den Ausbau eines Gebäudes gelten abgestufte Anforderungen an den Wärmeschutz, siehe § 9 Abs. 4 und 5 EnEV 2009. Schließlich enthält die EnEV 2009 in den §§ 24 und 25 Ausnahme- und Befreiungsregelungen, die beispielsweise bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden greifen oder etwa dann, wenn die nach der EnEV vorzunehmenden Maßnahmen eine (finanziell) unbillige Härte für den Bauherrn darstellen würden. Die EnEV 2009 soll weiter verschärft werden. Ein entsprechender Entwurf in Form des Kabinettsbeschlusses der Bundesregierung vom 06.02.2013 liegt bereits vor. Es bleibt abzuwarten, ob die neue EnEV noch im Jahr 2013 oder erst im Jahr 2014 verabschiedet und in Kraft treten wird. Planern, Bauunternehmern und Investoren ist zu raten, bereits die im Entwurf vorliegende neue EnEV und deren (höhere) Anforderungen anzuwenden, falls die Abnahme der Bauleistungen und der Verkauf oder die Vermietung des Objekts nach Inkrafttreten der neuen EnEV liegen wird.

Weil es bei der Durchführung von Baumaßnahmen im Bestand für die Beurteilung der Mangelfreiheit auf die Geltung der allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der aktuellen Sanierung, nicht der (erstmaligen) Errichtung ankommt, müssen Planer und Bauunternehmer den aktuellen Schallschutz gewährleisten. Die damit verbundenen technischen und finanziellen Auswirkungen müssen mit dem Bauherrn frühzeitig erörtert werden.

Beim Bauen im Bestand ist an etwaig bestehende Urheberrechte z.B. eines früheren Planers zu denken, die im Rahmen der aktuellen Maßnahme verletzt werden könnten. Zu prüfen gilt es auch, ob der betreffende Bestand ganz oder teilweise unter Denkmalschutz steht und/oder ob es einen Zusammenhang („Erscheinungsbild“) mit anderen, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden gibt, so dass hier die Denkmalschutzbehörde frühzeitig mit einzubinden ist.

Die Autorin

Dr. Barbara Schellenberg, Rechtsanwältin und Wirtschaftsmediatorin, ist Rechtsanwältin in der Kanzlei HFK Rechtsanwälte LLP in Frankfurt. Ihre Schwerpunkte liegen im Privaten Bau- und Architektenrecht, und dort vor allem in der Vorbereitung, Formulierung und Prüfung von Bauverträgen einschließlich Generalunternehmerverträgen sowie Architekten-/ Ingenieurverträgen einschließlich Generalplanerverträgen und der Baubegleitenden Rechtsberatung sowohl von Neubauten als auch von Revitalisierungsprojekten, ferner in der Durchsetzung und Abwehr von Honorar- und Vergütungsansprüchen.

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