19.01.2016 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH.
Der Kölner Büroimmobilien-Markt hat im abgelaufenen Jahr deutlich zugelegt: Der Investmentmarkt steigerte sich um fast die Hälfte auf 1,8 Mrd. Euro, während in der Vermietung die psychologisch wichtige Marke von 300.000 m² übersprungen wurde. „Für Köln war 2015 ein sehr gutes Jahr, weil es zum Jahresende in beiden Bereichen klare Signale für mehr Dynamik gab“, bilanziert Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln. „Köln hat deutlich mehr Potenzial, als es der Markt in den vergangenen Jahren widergespiegelt hat. In Köln wird kaum spekulativ gebaut, weil es wenige Großnutzer gibt.“ Derzeit fehlen mehrere 100.000 m² moderner Fläche. Die Folge: Das mäßige Angebot schafft auch keine Nachfrage, so dass es an Dynamik in der Domstadt mangelt. „Die Abschlüsse in der zweiten Jahreshälfte stimmen mithin optimistisch, dass mehr Bewegung in den Markt kommt“, so Kirchhoff.
An guten Voraussetzungen für einen florierenden Markt mangelt es in Köln nicht: „Das Gerling-Quartier hat eine sehr gute Vermietungsquote und das Coeur Cologne ist nahezu voll. Wenn in Köln ein qualitativ guter Neubau entsteht, dann ist er meist auch schnell vermietet“, beobachtet Kirchhoff. Zudem gibt es immer noch genug Flächen in Köln, auf denen interessante Objekte entstehen können. „Das Stimmungsbild im Kölner Markt ändert sich – allerdings sehr langsam, geradezu zaghaft“, sagt der Niederlassungsleiter. Von einem Trend lässt sich so noch nicht sprechen.
Hoffnung setzt Kirchhoff deshalb in die neue Stadtspitze um Oberbürgermeisterin Henriette Reker. „Wir erwarten uns einige Impulse von ihr, die Stadt aktiver zu gestalten. Allerdings ist es noch zu früh, um jetzt schon Auswirkungen zu sehen“, erklärt Kirchhoff. Zwei Jahre sind ein realistischer Zeitraum, um Veränderungen spürbar zu machen.
Mit 308.400 m² hat der Kölner Büroimmobilien-Vermietungsmarkt 2015 das Vorjahr um 18 % deutlich übertroffen. Dass das Ergebnis 17 % über dem 10-Jahresschnitt liegt, verdeutlicht zusätzlich, wie positiv sich der Vermietungsmarkt entwickelt hat. Ein Grund: Nach einer Schwächephase im dritten Quartal sorgte ein Schlussspurt mit 77.500 m² in den letzten drei Monaten des Jahres für den Sprung über die 300.000er-Marke. Auch die Zahl der Abschlüsse nahm von 449 auf 502 deutlich zu. „Mit diesem Ergebnis können wir sehr zufrieden sein, denn diese Steigerung war möglich, obwohl der Kölner Markt unter strukturellen Problemen leidet“, analysiert Andreas Reul, Team Leader Office Leasing. „Trotz der guten Momentaufnahme, hat sich im vergangenen Jahr aber ein langfristiges Angebotsproblem auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt entwickelt.“
Für diesen Engpass gibt es unter anderem drei Gründe: Der erste ist, dass es in Köln zu wenig Projektentwicklungen gibt. Zwar sind im vergangenen Jahr 83.000 m² fertiggestellt worden – nach nur 24.000 m² im Jahr davor. Allerdings war davon bei Fertigstellung nicht mal ein Drittel noch frei verfügbar. „Insgesamt werden in Köln momentan 134.000 m² gebaut“, bilanziert Reul, „aber über die vergangenen fünf Jahre wurden im Schnitt nur 62.000 m² fertiggestellt.“ Für dieses Jahr rechnet JLL mit 94.000 m², für 2017 mit 125.000 m².
Der zweite Grund ist, dass nicht genug spekulativ gebaut wird, weil es in Köln nur sehr wenige Vorvermietungen gibt. „Die Fälle von Vorvermietungen im vergangenen Jahr lassen sich an einer Hand abzählen“, stellt Reul fest. Kapital ist in der Stadt reichlich vorhanden, aber nicht das Vertrauen, auch einen Mieter zu finden – obwohl die Praxis das Gegenteil belegt.
Der dritte Grund ist, dass dem Markt viele Flächen verloren gehen, weil sie in ihrem jetzigen Zustand nicht mehr vermietbar sind. „Wer lange nicht modernisiert hat, der muss jetzt viel Geld investieren, um das Objekt wieder auf den aktuellen Stand zu bringen. Aber davor scheuen sich offenbar viele Eigentümer“, beobachtet Reul. Dies wird insbesondere auf der traditionellen Büromeile, den Ringen offensichtlich. Solche Flächen werden schließlich aus dem Markt genommen und in Wohnobjekte umgewidmet. Entsprechend sank die Leerstandsquote während des Jahres von 6,5 % auf 5,6 %.
Zu den größten Deals zählte im vergangenen Jahr das Centrum für integrierte Onkologie in Lindenthal mit 13.500 m², die Lüttich-Kaserne in Ossendorf (11.000 m²) und das Coeur Cologne (10.500 m²). Zu den aktivsten Mietern gehörten dabei die unternehmensbezogenen Dienstleister (44.200 m²) vor der Öffentlichen Verwaltung (41.600 m²) sowie Firmen aus dem Bereich „Ausbildung, Gesundheit und Soziales“ (39.900 m²). Die meiste Dynamik hat traditionell die City, die ihren Marktanteil mit 35 % nochmals leicht ausgebaut hat. Mit deutlichem Abstand folgen Kalk/Mülheim mit 13 % und Ossendorf/Nippes mit 11 %. „Wenn sich auf der Angebotsseite noch etwas mehr tut, wird auch Deutz-Messe künftig ein starker Markt werden“, stellt Reul in Aussicht.
Die Spitzenmiete liegt über das Jahr konstant bei 22 Euro. „Für Investoren ist die Konstanz ein großer Vorteil, da der Markt nachhaltiges Wachstum verspricht“, ordnet Reul ein. Die Durchschnittsmiete ist derweil binnen Jahresfrist deutlich um einen Euro auf 12,64 gestiegen. „Das liegt an Großdeals mit für den Kölner Markt hohen Quadratmeterpreisen, die so auch den Gesamtschnitt mit nach oben ziehen. Hinzu kommen hochwertige Neubauflächen in der Innenstadt“, sagt Reul.
Für das kommende Jahr geht Reul von einem leichten Rückgang der vermieteten Flächen auf 295.000 m² aus – sollte ein Großdeal hinzukommen, könnte Köln die 300.000 m² aber wieder knacken. „Zudem könnte die Entwicklerseite Bewegung aufnehmen. Denn: „Wer antizyklisch handelt, der gewinnt. Das haben die vergangenen Jahre gezeigt – zum Beispiel bei der Allianz“, empfiehlt Reul.
Das Abschlussquartal hat dem Kölner Markt ein Investitionsfeuerwerk beschert. Dank zahlreicher Großdeals erreichte der Markt die neue Spitzenmarke von 1,88 Mrd. Euro – 43 % mehr als im Vorjahr und 84 % über dem Fünfjahresschnitt. Dabei wurde im vierten Quartal mit 895 Mio. Euro fast so viel Volumen erzielt wie in den vorangegangenen neun Monaten zusammen. Vor allem der Verkauf der Lanxess-Arena und des Stadthauses an asiatische Investoren schlug dabei mit 440 Mio. Euro zu Buche. Hinzu kamen 66 Mio. Euro für das Gürzenich Quartier. „Zum Ende des vergangenen Jahres hatten wir das stärkste Investment-Quartal, das der Kölner Markt je erlebt hat“, bilanziert Christian Sauer, Team Leader Office Investment Köln. „Das Jahr hat zwar alle Erwartungen übertroffen, das ist auch dem Großdeal zu verdanken, der zeigt: Köln kann auch groß und ist bei Investoren aus Europa und Asien deutlich im Ansehen gestiegen.“ Unter den sieben Immobilienmetropolen belegt es dennoch vorerst den letzten Platz knapp hinter Stuttgart.
Ein Grund dafür ist, dass die fünf Top-Städte bei Renditen noch unter Köln liegen. „Zudem gewinnt Köln als Millionen- und Studentenstadt international immer mehr Bekanntheit“, sagt Sauer, „ich bin deshalb optimistisch, dass die Nachfrage anhalten wird und damit auch Bewegung in die Angebotsseite kommt.“ Der Lanxess-Arena-Deal könnte deshalb große Signalwirkung entfalten: „Bislang wurden diese Summen immer als zu groß für Köln angesehen. Der Fall zeigt aber, dass auch Verkäufe jenseits der 100 oder 200-Mio.-Euro-Grenze funktionieren. Das könnte den spekulativen Markt befeuern und auf eine neue Ebene heben“, sagt Sauer. Das Gros wird allerdings weiterhin mit Deals zwischen 20 und 50 Mio. Euro bestritten.
Nach der Lanxess-Arena gehörten auch der Kaufhof in der Hohe Straße und das Barthonia Forum (110 Mio. Euro) zu den grüßten Transaktionen des Jahres. Die größten Deals wurden auf der rechten Rheinseite in Deutz/Messe und Kalk/Mülheim abgeschlossen. „Deutz entwickelt sich zu einem zweiten Central Business District (CBD). Der Weg über die Brücke ist kurz und der geplante Umzug der Zürich Versicherung dorthin setzt ein weiteres Zeichen“, so Sauer. Doch auch die Innenstadt und der Mediapark werden im Fokus der Investoren liegen, während Verkäufe in den äußeren Lagen wohl nur über Portfolien laufen werden.
Bei der Preisentwicklung stehen die Zeichen etwas auf Konsolidierung: „Wir haben je nach Produkt beim 21-fachen der Nettojahresmiete zum Teil einen Sockel erreicht“, sagt Sauer. Käufer wollen diesen Faktor derzeit nicht überschreiten. Dennoch werden sie aufgrund des Anlagedrucks gezwungen sein, diese Marke im laufenden Jahr nochmals nach oben anzupassen. „Im Sommer war die Entwicklung noch deutlich heißer. Doch der Herbst hat gezeigt: Investoren sind nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen und handeln wieder deutlich rationaler.“
Nach Nutzungsarten aufgeteilt, fällt mit 34 % ein relativ hoher Anteil an Mischnutzung auf, der im Lanxess-Arena-Deal begründet ist. Büro belegt aber mit 39 % weiterhin den Spitzenplatz. Der Einzelhandel kommt indes nur auf 12 % Anteil. Zum Vergleich: In Düsseldorf ist der Anteil derweil doppelt so hoch. Derweil setzen Käufer in Köln wieder eindeutig auf Sicherheit. Der Core-Anteil steigt von 29 auf 63 % - dem bundesweit höchsten Wert. Zugleich gingen die risikoreicheren Klassen Core plus und Value Add deutlich zurück. „Auch hier prägen die Großdeals das Gesamtbild“, analysiert Christian Sauer. Ebenso wie bei der Käuferstruktur, wo Asset/Fonds Manager (49 %) so stark präsent sind wie in keiner anderen deutschen Stadt. Bei den Verkäufern führen derweil die Geschlossenen Fonds mit 27 % vor Entwicklern (20 %) und Fonds Managern (17 %) an. „Hier haben wir eine sehr große Bandbreite. Derzeit testen einige Akteure den Markt, indem sie kleine Objekte zum Verkauf anbieten“, beobachtet Sauer.
In der Vergangenheit hatten internationale Investoren meist einen Bogen um Köln gemacht. Doch in den vergangenen beiden Jahren hat sich das geändert. Im 5-Jahresschnitt haben inländische Investoren mit 65 % zwar den deutlich größeren Marktanteil – aber 2014 (73 %) und 2015 (58 %) ist das Bild mit deutlich höheren Anteilen der Ausländer ein anderes. Damit steigen die Bestände ausländischer Akteure, denn auf der Verkäuferseite machen sie 2015 nur rund ein Drittel aus. Das ist der geringste Wert aller Top 7 Städte. Doch der Trend ist klar: „Dass wir nun asiatische Investoren in der Stadt haben, ist für Köln ein Sprung nach vorne. Die nächste Entwicklungsstufe wäre dann, dass auch Staatsfonds direkt in die Domstadt investieren“, erklärt Sauer. Die gestiegene Nachfrage drückt derweil – wie in allen anderen Großstädten auch – weiter die Rendite: Von 4,5 % ging es vor allem bei Geschäftshäusern im Spitzensegment auf 4,3 % zurück.
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