Keine Eigenbedarfskündigung bei beabsichtigtem Wohnungsverkauf!

BGB § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2

Leitsätze

1. Für eine Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Allein Wunsch und Wille, die Wohnung selbst oder für Angehörige zu nutzen, reicht ebenso wenig, wie der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen.

2. Zum Schutz des Mieters darf überprüft werden, ob der Erlangungswunsch ernsthaft besteht, nicht missbräuchlich geltend gemacht wird und auch keine andere Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht. Konkrete Einwände des Mieters, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründen, müssen gerichtlich überprüft und die Umstände lebensnah gewürdigt werden.

3. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich aus einem vom Vermieter verfolgten Verkauf der Wohnung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ausspruch der Kündigung des Mieters.

LG Berlin, Urteil vom 22.06.2016 - 65 S 386/15
vorhergehend: AG Köpenick, 29.09.2015 - 7 C 103/15

In dem Rechtsstreit ... hat die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin in Berlin - Mitte, Littenstraße 12-17, 10179 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 22.06.2016 durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht .... , die Richterin ..... und die Richterin am Landgericht ...... für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köpenick vom 29. September 2015 - 7 C 103/15 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Die Beklagten haben gegen das ihnen am 19.11.2015 zugestellte Urteil am 03.11.2015 Berufung eingelegt und diese am 19.01.2016 innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist begründet.

Mit der Berufung beanstanden die Beklagten, dass das Amtsgericht die Behauptung des Klägers, die Wohnung selbst nutzen zu wollen, ohne Erhebung der angebotenen Beweise als zutreffend zugrunde gelegt hat. Sie halten den geltend gemachten Eigenbedarf für vorgeschoben. Gegen diesen spreche, dass der Kläger zu Beginn des Monats Oktober 2014 die Wohnung habe verkaufen wollen, bereits am 02.10.2014 ihnen gegenüber die Kündigung erklärt habe. Der sporadische Umgang mit der jüngsten Tochter rechtfertige keinen Umzug des Klägers. Dieser sei auch in der jetzigen Wohnung in Damsdorf/Kloster Lehnin möglich. Sie machen geltend, dass sie die Wohnung im Hinblick auf altersgemäße Beeinträchtigungen angemietet hätten. Sie sei, da es einen Aufzug gebe, barrierefrei für sie zu erreichen.

Sie beantragen sinngemäß, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er behauptet, die Wohnung in Köpenick selbst bewohnen zu wollen, um den Kontakt zu seinen Töchtern sicherzustellen. Die Unterkunft in Damsdorf (Ortsteil von Kloster Lehnin) sei zu weit entfernt und auch nicht als dauernde Wohnung geeignet.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und die diesen beigefügten Anlagen Bezug genommen.

Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 15.04.2016 Beweis durch Vernehmung der Zeuginnen ........ , ..... und ........ erhoben; auf die Vernehmung der Zeugin ...... haben die Parteien verzichtet. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 22.06.2016 Bezug genommen (Bl. II/6ff. der Akten).

II.

Die gemäß §§ 511ff. ZPO form- und fristgemäß eingelegte, nach entsprechender Fristverlängerung rechtzeitig begründete Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im ......... in Berlin-Köpenick gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Die vom Kläger mit Schreiben vom 2. Oktober 2014 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt.

Bei dem Kriterium des "Benötigens" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Kammerbeschluss v. 19.07.1993 - 1 BvR 501/93 Rn. 13, m.w.N; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. BVerfG NJW 1994, 309, m.w.N.; BGH, Urt. v. 04.03.2015 - VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, m.w.N.; BeckOK MietR/Siegmund, 4. Ed., BGB § 573 Rn. 31, beck-online; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., BGB § 573 Rn. 42).

Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; BGH Urt. v. 04.03.2015, a.a.O.). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz "zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit" als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG NJW 1993, 2035 m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. "ins Blaue hinein" abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 4. Ed., BGB § 573 Rn. 34, beck-online).

Nach diesen Maßstäben beanstanden die Beklagten zu Recht, dass das Amtsgericht ihren konkreten Einwänden nicht nachgegangen ist.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts reichte es nicht aus, dass der Kläger vernünftige und nachvollziehbare Gründe im Zusammenhang mit der Behauptung vorträgt, die Wohnung selbst nutzen zu wollen. Das Amtsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es hier ohne Beweisaufnahme den behaupteten Eigenbedarf als gegeben seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat. Die Beklagten hatten den vom Kläger geltend gemachten Eigennutzungswunsch erheblich - keinesfalls "ins Blaue hinein" - bestritten. Die Beklagten haben konkrete Anhaltspunkte vorgetragen, die erhebliche Zweifel an der Richtigkeit des klägerischen Vortrags begründen. Nach den oben dargestellten, aus verfassungsrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter abgeleiteten höchstrichterlichen Maßstäben hatte das Amtsgericht dem nachzugehen und insbesondere die Ernsthaftigkeit des vom Kläger geltend gemachten Eigennutzungswunsches zu überprüfen, die Umstände lebensnah zu würdigen (vgl. BGH Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, Grundeigentum 2015, 1393). Nicht ausreichend war es hingegen, die konkreten Einwendungen der Beklagten lediglich als nicht zwingend dem Eigennutzungswunsch entgegenstehend zu bewerten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung am 2. Oktober 2014 von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die von den Beklagten bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen.

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412).

Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben sich bereits aus dem Umstand und dem zeitlichen Ablauf des vom Kläger verfolgten Verkaufs der von den Beklagten bewohnten Wohnung einerseits sowie dem Umstand und dem Ausspruch der Kündigung. Die Zeugin .... hat bekundet, dass der Kläger sie im Herbst 2014 wegen des Verkaufs der Wohnung (und einer weiteren) angesprochen habe, die sie am 1. Oktober 2014 - unstreitig - besichtigt hat. Der Kläger selbst hat eingeräumt, dass er die Wohnung ebenso wie die weitere Wohnung habe veräußern wollen, um von dem Verkaufserlös eine von einem Mietverhältnis unbelastete Wohnung zu erwerben. Diese Absicht des Vermieters wird von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht geschützt.

Angesichts der zur Begründung des Eigennutzungswunsches im Kündigungsschreiben, einen Tag nach der Besichtigung der Wohnung durch die Zeugin, dargelegten persönlichen und familiären Situation, ist es wenig überzeugend, dass der Kläger - ungeachtet dessen - zunächst entschieden haben will, die Wohnung zu veräußern, um eine andere Wohnung zu erwerben, sie demnach nicht selbst zu bewohnen, innerhalb eines Tages aber den beträchtlich abweichenden Plan gefasst haben will, die Wohnung selbst zu nutzen. Obgleich die Notwendigkeit der Organisation des Umgangs insbesondere mit der jüngsten Tochter und der Wunsch nach Vermeidung langer Fahrtwege nach Damsdorf bereits zuvor bestanden haben müssen, ausweislich der Meldebestätigung jedenfalls seit Ende August 2014, wobei die Trennung des Klägers von seiner Familie zeitlich noch vor diesem Zeitpunkt lag, hat der Kläger die einzig in Köpenick liegende Wohnung zunächst verkaufen wollen.

Die aus Münster eigens zur Besichtigung angereiste Zeugin .... bestätigte als ihr bekanntes Motiv den Wunsch des Klägers, finanziell "flüssiger" zu sein. Bis zur Besichtigung durch die Zeugin .... lag das klägerische Interesse damit vordergründig im Verkauf der Wohnung. Ein Eigennutzungswunsch kann nicht als gegeben unterstellt werden. Da die Zeugin .... weiterhin angegeben hat, dass sie nicht am Tage der Besichtigung, sondern erst kurz danach, etwa zwei bis drei Tage später entschieden habe, ob sie die Wohnung kaufen wolle, ergibt sich, dass der Kläger am Folgetag, dem 2. Oktober 2014 noch keine definitive Kenntnis davon haben konnte, dass die Zeugin die Wohnung nicht kaufen würde. Seine an diesem Tag ausgesprochene Kündigung datiert also von einem Zeitpunkt, als für den Kläger noch nicht feststand, ob der Verkauf zustande kommen würde. Auch wenn die Zeugin insoweit angegeben hat, dass die Überlegungszeit von zwei bis drei Tagen auf einer Schätzung beruhe, sie keine genauen Erinnerungen mehr daran hatte, so hat der Kläger doch nicht bewiesen, dass im Zeitpunkt der Kündigung für ihn bereits feststand, dass die Zeugin die Wohnung nicht kaufen würde.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Kündigung als "Vorratskündigung" dar, das heißt eine Kündigung, die - wegen des im Raum stehenden Verkaufs der Wohnung - auf einem Nutzungswunsch beruhte, der jedenfalls noch nicht hinreichend konkret und bestimmt war. Ein solcher jedoch kann die Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen (vgl. dazu BGH Urt. v. 23.09.2016 - VIII ZR 297/14).

Die Zeugin ..... hat Umstände, die auf einen Eigennutzungswunsch des Klägers schließen lassen, ebenfalls nicht bestätigt. Die von dem Kläger zum Beweis seiner Behauptung, die Wohnung der Beklagten selbst bewohnen zu wollen, um in größerer Nähe zu den Töchtern zu wohnen und insbesondere mit der noch nicht volljährigen, jüngsten Tochter besser Umgang pflegen zu können, benannte Zeugin ..... , seine frühere Ehefrau, hat diesbezüglich keine ergiebigen Angaben gemacht. Sie ist inzwischen vom Kläger geschieden, lebte im Zeitpunkt der Kündigung bereits getrennt und hatte im hier maßgeblichen Zeitraum des Ausspruchs der Kündigung keinen Kontakt mit dem Kläger, jedenfalls keinen Gedankenaustausch in Bezug auf dessen Wohnwünsche. Ihre Bekundungen nährten eher die Zweifel der Beklagten an mit dem behaupteten Eigennutzungswunsch im Zusammenhang stehenden (Begleit-)Tatsachen. Das betraf etwa die Ausstattung bzw. Qualität der Wohnung des Klägers in Damsdorf, die Ablehnung jeden Kontaktes der jüngsten Tochter zum Kläger nach der Trennung der Eltern, den Erwerb einer Immobilie in einem Ortsteil Köpenicks, aber auch ihre Bekundungen zu wechselnden Angaben des Klägers über seine Wohnpläne und zum Kontakt zu den volljährigen Töchtern sowie zur Einrichtung eines Gästezimmers für die mittlere Tochter. Auch wenn den Angaben der Zeugin eine große Enttäuschung und durch die Vorgeschichte der Scheidung erhebliche Vorbehalte gegenüber dem Kläger zu entnehmen waren, so zeigte sie vor allem auch Unverständnis darüber, dass der Kläger sie als Zeugin in den Prozess gezogen hat. Entscheidend aber ist, dass ihre Angaben zur Beweisführung des Klägers nichts beitragen konnten.

Ebenso verhält es sich mit den Angaben der Zeugin ....... , der mittleren Tochter des Klägers. Die Angaben der Zeugin waren wenig glaubhaft. So räumte sie zunächst ein, konkrete Pläne des Vaters Ende 2014 in Bezug auf die Wohnung der Beklagten nicht gekannt zu haben, was mit Blick auf die von angegebene relativ geringe Häufigkeit der Kontakte zum Kläger im Jahr 2014 und 2015 sowie den schwerwiegenden Konflikt der Eltern auch nachvollziehbar ist. Es war der Zeugin dann aber ein Bedürfnis dem Gericht mitzuteilen, dass sie wisse, dass ihr Vater immer nach Wendenschloss zurückziehen wollte. Sie verwendete die Formulierung, dass sie "explizit" wisse, dass der Kläger die Wohnung der Beklagten selbst nutzen und für die jüngste Schwester dort ein Zimmer einrichten wolle. Von dem Erwerb des Grundstücks in ....... im ...... wollte sie nichts bzw. nichts Näheres wissen, obgleich der Kläger selbst angegeben hat, dort eine Wohnmöglichkeit für seine Mutter und auch die jüngste Tochter schaffen zu wollen, die Zeugin ........ selbst als Motivation für den Wunsch des Klägers in ....... zu wohnen, nicht nur den besseren Kontakt zu ihnen, den Töchtern, sondern auch zur Mutter des Klägers angegeben hatte. Es ist nicht glaubhaft, dass die Zeugin von der Nutzung der Wohnung auch für die Schwester, nicht aber von der beabsichtigten Nutzung des neu gekauften Grundstücks im ...... gewusst haben will. Das Grundstück ist nach Angaben des Klägers erst Ende 2015 erworben worden. Die Entscheidung zum Kauf eines Grundstücks, das zum Teil von Familienangehörigen genutzt werden soll, ist erfahrungsgemäß eine in der Familie bekannte und besprochene, weil wichtige Angelegenheit. Selbst die dem Kläger nicht wohlgesonnene Zeugin ..... , die Mutter der Zeugin, wusste davon. In Bezug auf die Schaffung eines Zimmers für die jüngste Tochter stehen die Angaben der Zeugin zudem im Widerspruch zu den Angaben des Klägers selbst.

Mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 448 ZPO war der Kläger über seine persönliche Anhörung nach § 141 ZPO hinaus nicht als Partei zu dem Beweisthema zu vernehmen, das die Zeuginnen nicht zur Überzeugung der Kammer zu bestätigen vermochten.

2. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.