Immobilienfinanzierung: Millionenschäden nach Finanzierungs- und Versicherungsberatung*

Ein bisher unveröffentlichtes Urteil des OLG München (Az. 20 U 4956/06), - durch Beschluss über die Nichtannahmebeschwerde beim BGH (Az. III ZR 288/07 vom 18.12.2008) rechtskräftig -, belegt die Fehlberatung durch Versicherungsmakler bei der Finanzierung selbst bei Millionenprojekten.


110 Mio. DM-Baufinanzierung mit Lebensversicherungen

Mit der Ablaufleistung von insgesamt elf Lebensversicherungsverträgen wollte ein Unternehmer seine künftig fälligen Kredite zur Baufinanzierung zurück bezahlen und Grundpfandrechte ablösen. Zur Vermittlung wandte er sich an eine „Spezialagentur“ in München. Diese vermittelte ihm Lebensversicherungen, bei welchen jeweils auch das Todesfallrisiko für eines der Unternehmerkinder mit eingeschlossen war. Dies entsprach dem Rat des Vermittlers, zur Kostensenkung jüngere Personen im Vertrag zu versichern.


Steuersparmodell der Spezialagentur: Trügerisch günstiges Finanzierungskonzept

Das Finanzierungsmodell der Spezialagentur sah vor, dass die von der Bank ausgereichten Gelder nicht aus deren eigenen Kreditmitteln herrührten, sondern Versicherungsgelder zur Verfügung gestellt wurden, wofür die Bank ihrerseits der Versicherung einen Namenspfandbrief ausstellte. Die jeweiligen Darlehen und Grundpfandrechte sollten bei Fälligkeit durch Auszahlung der Gelder aus den abgeschlossenen Versicherungen zurückgezahlt werden.


Kundentäuschung durch versteckte Kosten mit Kick-Back für die Bank

Dieses Finanzierungsmodell funktioniert folgendermaßen: Die Versicherung kauft von der Bank eine Namensschuldverschreibung zu beispielsweise 5,7 %. Die Bank nimmt dann das Geld, schlägt 0,25 % „Marge“ darauf, und gibt es als Darlehen an den Versicherungsnehmer (VN), also für 5,95% Zins.

Für den Baufinanzierer kommen die Steuervorteile dazu, weil die Darlehenszinsen absetzbar sind und die Versicherungsleistung steuerfrei bleiben kann.


Rendite-Hoffnung der Versicherungsgesellschaft

Die Versicherung hofft dann, mit dem Beitragsgeld ihres und anderer VN - und trotz der nur 5,7% rentierlichen Anlage bei der Bank – am Ende insgesamt durchschnittlich zum Beispiel 6,8 % zu erwirtschaften. Nach Abzug ihrer eigenen Marge von 0,3 % hofft sie ihrem VN am Ende etwa 6,5 % auf die Sparanteile geben zu können. Damit hätte auch der VN eine Marge (6,5 - 5,95 % = 0,65 %): berücksichtigt man nun noch die Kosten der Vermittlung durch den Makler (der daran auch noch verdient) und der Versicherung, verblieben dem VN bezogen auf seine Beiträge nur noch rund 6,1 %, so dass es sich nach Kosten für den VN auch noch lohnt; die Versicherungsbeiträge zu zahlen statt durch Darlehenstilgung nur 5,95 % Zins einzusparen. Erklärungsbedürftig bleibt die Frage, wie durch solchen Reihum-Geldtausch am Ende jeder verdient haben soll – am wahrscheinlichsten hat dabei sicher der Kunde das Nachsehen, wenn die Hoffnungen nicht aufgehen.


Täuschung durch Zins-Subventionierung in der Praxis

Ggf. wird ein Teil der eingerechneten Kosten bzw. Makler-Courtage hinter dem Rücken des Kunden verwendet, um der Bank die niedrige eigene Marge zu ermöglichen, so dass das Bankdarlehen konkurrenzlos günstig aussieht, ohne dass der Kunde merkt, dass er einen Teil davon (und nicht nur die offengelegte Marge) über die in seinen Beiträgen eingerechneten Kosten bezahlt. Verhandelt der Kunde hart, muss man den Agenten zum Makler machen mit doppelten Kosten, damit dieser mehr Spielraum hat, die Bank durch die mit den Beiträgen verrechneten Kosten zu subventionieren. Rechnen damit muss kein Kunde, denn solcherart Verrechnung aus Courtagen ist als Provisionsweitergabe seit jeher verboten.


Versicherungsgesellschaft haut Versicherungsvermittler in die Pfanne?

Hätte der Unternehmer bei der Baufinanzierung auf einen reinen Rententarif gesetzt, wäre das für das Modell unnötige Todesfallrisiko nicht teuer abzusichern gewesen: Dies hätte eine höhere Verzinsung der Geldanlage beim Versicherer gebracht, und eine höhere Garantieleistung, wie der Versicherer dem Unternehmer später freundlicherweise bestätigt. Der Vermittler selbst hatte vor der Vermittlung seinen Status vom Agenten zum Versicherungsmakler geändert, und damit seine Vermittlungsvergütung etwa verdoppelt. Damit kommt eine Haftung aber dennoch zusätzlich zum Tragen, wenn es sich tatsächlich nur um einen sogenannten Pseudomakler handelt. Zumal solche Finanzierungsmodelle seit Jahrzehnten von Versicherern für ihre Agenten geschult werden, um den Versicherungsverkauf zu fördern. Jedenfalls haftet erst einmal der Makler - im vorliegenden Fall schätzte der vom Unternehmer beauftragte Sachverständige allein bei zwei Lebensversicherungen seinen Schaden auf rund 940.000 Euro. Das OLG München verurteilte den Versicherungsmakler – das Feststellungsurteil ist nach erfolgloser Beschwerde beim BGH rechtskräftig.


Makler haftet voll für jeden Beratungsfehler

Die Finanzierungsberatung stellt hohe Ansprüche an Versicherungsmakler, denen diese oft nicht nachkommen können. Selbst kleine Fehler wirken sich rasch in 6- bis 7-stelligen Schäden aus. Oft versuchen sich Makler dann herauszureden, indem sie behaupten, sie hätten ja doch nur bei der Vermittlung der Versicherung geholfen. Tatsächlich aber stellt der Richter rasch fest, zu welcher Beratungsleistung sie sich tatsächlich dem Kunden gegenüber verpflichtet hatten. Ggf. auch einfach, weil sie sie faktisch – wenn auch fehlerhaft – erbracht haben. Daran werden sie dann gemessen – irgendeine und nicht etwa die beste Versicherung für das Konzept vermittelt zu haben, wird ihnen dann zur Haftungsfalle. Gerade bei Finanzierungen spielt die Todesfalleistung oft keine Rolle: einfach einen Vertrag mit üblicher Todesfalleistung zu vermitteln, ist dann fehlerhaft. Verträge mit steigender oder insgesamt reduzierter Todesfalleistung oder auch Rentenversicherungen lediglich mit Beitragsrückgewähr zzgl. Überschüssen im Todesfall sind dann die zu erwartende bessere Wahl.


Kontrolle statt Vertrauen

Krasse Fälle fehlerhafter Darlehensabrechnung entstehen insbesondere, wenn es die Bank-EDV ermöglicht, einen Zinssatz für den Abdruck auf dem Kontoauszug einzugeben, und einen ganz anderen höheren Zinssatz für die tatsächliche rechnerische Abrechnung mit dem Kunden. Nicht nur die Prüfung von Versicherungs- und Kreditangeboten auf Fehlberatung durch Bankberater und Versicherungsvermittler beim Vertragsabschluß, sondern auch die regelmäßige Überwachung der Abrechnungen von Banken bei Darlehenskonten und Versicherern bei der Auszahlung von Ablaufleistungen dürfte ein Gebot für den Mittelstand sein. Wer sich diesen Aufwand erspart, begegnet im Zweifel einem gierigeren Vermittler bzw. Berater, welcher ehemals von einem noch weitaus gierigeren Produktanbieter kaum qualifiziert, sondern hauptsächlich vertriebsförderlich, ausgebildet wurde. Für den Versicherer hat jedenfalls der Verkauf von Kapitallebensversicherungen mit hohen Todesfalleistungen Vorteile, weil er auch an den Risikoüberschüssen zusätzlich verdient.

* von Dr. Johannes Fiala, Rechtsanwalt (München), MBA Finanzdienstleistungen (Univ.), MM (Univ.), Geprüfter Finanz- und Anlageberater (A.F.A.), Lehrbeauftragter für Bürgerliches- und Versicherungsrecht (Univ.), Bankkaufmann (www.fiala.de) und

Dipl.-Math. Peter A. Schramm, Sachverständiger für Versicherungsmathematik (Diethardt), Aktuar DAV, öffentlich bestellt und vereidigt von der IHK Frankfurt am Main für Versicherungsmathematik in der privaten Krankenversicherung (www.pkv-gutachter.de).

Quelle: RA Kanzlei Dr. Johannes Fiala Ingeborg Weiler