13.11.2012 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Ebner Stolz Mönning Bachem, Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte Partnerschaft.
Die Abgrenzung zwischen privaten Immobiliengeschäften und gewerblichem Grundstückshandel wird dabei durch die so genannte Drei-Objekt-Grenze vorgenommen: Werden innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert, die wiederum innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung erworben oder hergestellt wurden, wird ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen.
In die Betrachtung werden jedoch nicht nur eigene Verkäufe einbezogen, sondern auch solche von Personengesellschaften oder Gemeinschaften, an denen sich der Anleger beteiligt. Hier hatte der Bundesfinanzhof (BFH) in der Vergangenheit schon in einigen Fällen entschieden, erläutert Dr. Markus Emmrich, Steuerberater bei Ebner Stolz Mönning Bachem in Hamburg. So sind z. B. Immobilienveräußerungen einer Personengesellschaft, die bereits einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt und an der der Anleger beteiligt ist, mit eigenen Verkäufen zusammen zu rechnen.
Bislang offen war die Frage, ob Grundstücksgeschäfte einer vermögensverwaltenden Gesellschaft auf der Ebene des Gesellschafters in einen gewerblichen Grundstückshandel umqualifiziert werden können, wenn der Gesellschafter in eigener Person kein einziges Objekt veräußert, jedoch an einer gewerblichen Grundstückshandel betreibenden Personengesellschaft beteiligt ist. Diese Frage wurde nunmehr vom BFH bejaht (Urteil vom 22.8.2012, Az. X R 24/11).
„Für die Prüfung des gewerblichen Grundstückshandels ist es somit letztlich unerheblich, ob der Anleger selbst Immobilien kauft und veräußert oder sich aber an Gesellschaften oder Gemeinschaften beteiligt, die Immobiliengeschäfte vornehmen“, erläutert Dr. Markus Emmrich. Jedes Immobiliengeschäft, sei es selbst getätigt oder über eine Gesellschaft, ist grundsätzlich bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze auch auf der Ebene des Gesellschafters zu beachten.
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