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Fassade und Dach saniert: 20%ige Mietpreiserhöhung!

11.10.2016  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Amtsgericht Köpenick.

AG Köpenick, Urteil vom 25.05.2016 - 6 C 14/16.

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BGB § 558

1. Eine erneuerte Fassade und ein erneuertes Dach sind wohnwerterhöhende Merkmale in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld, die einen Mietpreiszuschlag von 20% des Spannoberwertes zum Mittelwert des Mietspiegels rechtfertigen.

2. Wohnwertmindernde Merkmale in der Merkmalgruppe Bad stehen der Mieterhöhung nicht entgegen.

In dem Rechtsstreit .... hat das Amtsgericht Köpenick, Zivilprozessabteilung 6, in Berlin-Köpenick, Mandrellaplatz 6, 12555 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 20. April 2016 durch den Richter am Amtsgericht Stuhrmann für Recht erkannt:

  1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete der von ihr gemieteten Wohnung im Wohnhaus, ###straße in ###, Vorderhaus, 3. Obergeschoss links, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad mit WC, Flur, einem Kellerraum sowie einer Gesamtwohnfläche von 91,43 ² von bisher 436,18 Euro auf monatlich 501,60 Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 1. November 2015 zuzustimmen.
  2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte mietete von der ### Gesellschaft mbH mit dem schriftlichen Mietvertrag vom 27. Juni 1996 die im Tenor genannte, 91,43 ² große Wohnung. Durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch vom 19. Juni 2000 erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Hausgrundstück. Die im Rubrum genannten Gesellschafter der Klägerin erteilten dem o.g. Verwalter die Hausverwaltervollmacht zur Anlage K 3, auf die verwiesen wird.

Ab dem 1. September 2012 betrug die monatliche Nettokaltmiete 391,18 Euro. Auf die Anlagen K 4 und K 9 wird Bezug genommen.

Mit dem Schreiben vom 27. August 2015 verlangte der Verwalter die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 501,60 Euro zum 1. November 2015 (Anlage K 5).

Die Wohnung ist im ### Mietspiegel 2015 in das Feld J 1 einzuordnen.

Die Mieterhöhungsklage der Klägerin ist beim Gericht am 26. Januar 2016 eingegangen. Der Gerichtskostenvorschuss ist am 9. Februar 2016 eingegangen und die Klage der Beklagten am 20. Februar 2016 zugestellt worden.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch aus § 558 BGB zu.

Nach der Spanneneinordnung des ### Mietspiegels 2015 ist ein Zuschlag von 20% des Spannenoberwerts zum Mittelwert vorzunehmen, weil in den Merkmalgruppen Gebäude und Wohnumfeld die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, während die Beklagte allenfalls ein Überwiegen der wohnwertmindernden Merkmale in der Merkmalgruppe Bad dargelegt hat.

Die erneuerte Fassade und das erneuerte Dach hat die Klägerin mit den Fotos zur Anlage K 10 substantiiert dargelegt. Das Bestreiten der Beklagten diesbezüglich ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich.

Der Eingangsbereich ist repräsentativ. Das hat die Klägerin mit dem Foto zur Anlage K 11 substantiiert dargelegt. Der Eingangsbereich ist großzügig, an der gewölbten Decke mit Stuckcassetten verziert und an den Wänden der Aufgänge gefliest.

Eine dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks hat die Beklagte dagegen nicht dargelegt. Gerade aus den von ihr vorgelegten Fotos des Kellers zu den Anlagen B 2 bis B 4 ergibt sich keine Durchfeuchtung. Man sieht einen vereinzelten Fleck (Anlage B 4).

Die Müllstandsfläche ist gepflegt und sichtbegrenzend gestaltet, wie sich aus dem Foto zur Anlage B 11 ergibt. Sie ist gepflastert und mit Wänden aus Holzlatten mit Rankhilfen umgegeben. Eine Überdachung ist nicht erforderlich. Der Mietspiegel verlangt nur eine Sichtbegrenzung. Die Müllstandsfläche ist auch nur den Mietern zugänglich, weil auf das Grundstück nur Inhaber des Haustürschlüssels gelangen. Eine separate Abschließbarkeit des Müllstandsplatzes verlangt der Mietspiegel nicht. Sie wäre bei einem Müllstandsplatz im nur den Mietern zugänglichen Hof auch keine Wohnwertverbesserung

Eine stark vernachlässigte Gegend liegt nicht vor. Wie aus den eingereichten Fotos beider Parteien ersichtlich, sind auch die angrenzenden Häuser keineswegs in einem schlechten Zustand. Der Gehweg vor dem Haus ist breit, ordentlich gepflastert und von Bäumen gesäumt. Demgegenüber führt das gelegentliche Herumliegen von Müll nicht zur Einstufung der Gegend als stark vernachlässigt.

Die Beklagten hat auch eine besondere Lärmbelästigung nicht dargelegt. In der ###straße gilt dort eine zulässige Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h. Die Zufahrten der Lieferfahrzeuge zum Gewerbepark ###str. erfolgen nicht über die ###straße, sondern über die ###straße, die von der ###straße durch den alten Bahndamm getrennt ist. Schon die Fotos zur Anlage B 8 zeigen, dass die Entfernung der Wohnung der Beklagten zu geräuschintensiven Gewerbebetrieben zu groß ist, um eine erhebliche Beeinträchtigung darzustellen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.



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