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Eigenbedarfskündigung: Wie drückt man sich rechtssicher aus?

10.07.2012  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend. Hingegen wird die Angabe, die Wohnung werde " wegen Eigenbedarfs" oder "... weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige" oder "wir haben den Wohnraum erworben, um selbst dort einzuziehen" nicht als ausreichend angesehen. Ein aktuelles Urteil aus Berlin schafft Klarheit.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin der im Klageantrag bezeichneten Wohnung. Die Beklagten sind Mieterinnen der Wohnung aufgrund schriftlichen Mietvertrages mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 18.11.2008. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb - Eintragung im Grundbuch am 08.09.2010 - als Vermieterin in das Mietverhältnis eingetreten.

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Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 22.9.2010 wurde von der Klägerin eine Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2011 wegen Eigenbedarfs ausgesprochen.

Zur Begründung wird in der Kündigung wie folgt ausgeführt: "Unsere Mandantin benötigt die Wohnung für sich selbst. Sie hat diese Wohnung unter Aufnahme eines Kredites erworben, um ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlagern und dort dauerhaft zu wohnen. Sie besitzt darüber hinaus kein weiteres Immobiliareigentum".

(…)

Die Klägerin behauptet, sie benötige die Wohnung für sich selbst und beabsichtige, dort zu wohnen und einen der beiden Räume als Atelier zu nutzen. Sie sei im Jahr 2008 nach Berlin gezogen. Anfang 2009 habe sie begonnen, sich nach ihren Einkommensverhältnissen angemessenen Eigentumswohnungen umzusehen. Zu dieser Zeit habe sie in einer Wohngemeinschaft im ## gewohnt, nunmehr wohne sie in einer Wohngemeinschaft in der Bergmannstraße zur Miete. Dies sei jedoch nur eine Notlösung, da die streitgegenständliche Wohnung noch nicht frei sei. Die Umgebung der D-Straße sei ihr vertraut und sie habe auch in diesem Bereich und in der Nähe ihrer Freundin, die in der G-Straße eine Wohnung erworben habe, weiterhin wohnen wollen. Sie habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredites finanziert. Die Klägerin ist der Ansicht, das Kündigungsschreiben erfülle auch bezüglich des anzugebenden Grundes die formalen Anforderungen.

(…)

Entscheidungsgründe

Der Klägerin steht ein Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten nicht zu, da das Mietverhältnis nicht beendet ist. Die Kündigung vom 29. September 2010 ist unwirksam, weil das berechtigte Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt wurde.

Die Kündigung wurde auf einen Eigenbedarf der Klägerin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters anzugeben. Dabei dürfen an die Begründungspflicht nicht unzumutbar hohe Anforderungen gestellt werden.

(…)

Der Begründungspflicht ist die Klägerin trotz der nicht zu überspannenden Anforderungen nicht gerecht geworden. Nicht als ausreichend angesehen wird die Angabe, die Wohnung werde " wegen Eigenbedarfs" oder "... weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ oder "wir haben den Wohnraum erworben, um selbst dort einzuziehen".

Entsprechend ist die Angabe der Klägerin im Kündigungsschreiben, sie habe die Wohnung unter Aufnahme eines Kredits erworben, um ihren Lebensmittelpunkt dorthin zu verlagern und dort dauerhaft zu wohnen, nicht ausreichend, weil jegliche Angaben zu ihrer bisherigen Wohnsituation mit Ausnahme der Mitteilung, weiteres Immobiliareigentum sei nicht vorhanden, fehlen. Danach ist es den Beklagten nicht ausreichend möglich, den Selbstnutzungswunsch zu überprüfen und eine Entscheidung über dessen Berechtigung zu treffen.

Dem steht auch nicht die von der Klägerin angegebene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6.7.2011 entgegen, da zwar in dieser Entscheidung eine ausreichende Begründung im Kündigungsschreiben anerkannt wird, hinreichende Angaben zu der augenblicklichen Wohnsituation des Kündigenden jedoch vorhanden sind. "Ihr Interesse an der Wohnung der Beklagten ergibt sich daraus, dass sie von einem längeren Auslandsaufenthalt nach ### zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in ### benötigt". Auch in der ebenfalls aktuelleren Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.03.2010 wird zwar eine ausreichende Begründung anerkannt, jedoch wird in dem dortigen Kündigungsschreiben mitgeteilt, dass der kündigende Vermieter bislang zur Miete wohnt und in das zu Eigentum erworbene Wohnhaus einziehen will.

Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.12.2011, AZ 9 C 128/11 (in Auszügen)

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