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Betriebskosten – und kein Ende!

21.09.2010  — Florian Gutermuth.  Quelle: Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888.

Spätestens nach Ablauf der ersten Hälfte eines Kalenderjahres sollten sich Vermieter Gedanken über die Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das vorvergangene Jahr machen.

Insoweit dürfte sich herumgesprochen haben, dass Betriebskostenabrechnungen regelmäßig bis zum Ende des Jahres, welches auf eine Abrechnungsperiode folgt, dem Mieter zugegangen sein müssen. Ansonsten wären Nachzahlungsansprüche verfristet, mit der Folge, dass der Vermieter diese vom Mieter nicht erstattet bekommt.

Vorliegender Artikel beleuchtet höchstrichterliche Entscheidungen aus der jüngeren Vergangenheit, welche sich mit dem Inhalt und der Er-/Zustellung von Betriebskostenabrechnungen beschäftigen.

1. Nur ein Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung.

In einer soeben veröffentlichten Entscheidung hatte sich der BGH (Urteil vom 28.04.2010, AZ: VIII ZR 263/09) mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Vermieter ein Nachzahlungsanspruch auch dann zusteht, wenn nur einer der Mieter die Betriebskostenabrechnung erhalten hat. Dies hat der BGH im Ergebnis bejaht.

Das höchste deutsche Zivilgericht hatte über die Frage zu urteilen, ob bei Personenmehrheit auf Mieterseite (Eheleute) die Ehefrau zur Zahlung von Heizkosten verpflichtet sei, obwohl nur sie und nicht auch der Ehemann eine entsprechende Abrechnung erhalten hat. Der BGH hat zutreffend entschieden, dass die gem. § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten zwar nur einem Mieter gegenüber erteilt, dann aber auch nur dieser Mieter auf Nachzahlung in Anspruch genommen werden könne. Da Mieter hinsichtlich Betriebskosten als Gesamtschuldner haften, sei der Vermieter berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Anders als bei Willenserklärungen des Vermieters (Kündigung, Mieterhöhung, Modernisierungsankündigung, etc.), bei welcher bei Personenmehrheit auf Mieterseite stets jeder Mieter zu benachrichtigen ist, genügt vorliegend also die Abrechnung gegenüber einem der Mieter – vorzugsweise natürlich gegenüber dem solventen!

2. Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen

Will der Mieter Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung erheben, so muss er dies nach der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung gegenüber dem Vermieter tun. Unterlässt der Mieter dies, wird die Abrechnung bestandskräftig mit der Folge, dass evtl. Nachzahlungsbeträge trotz fehlerhafter Abrechnung vom Mieter zu zahlen sind. Der BGH hatte zu entscheiden (Urteil vom 12.05.2010, AZ:VIII ZR 1885/09), ob diese Einwendungsverpflichtung auch dann gilt, wenn der Mieter einen wiederkehrenden Fehler der Abrechnung in der Vergangenheit bereits gerügt hat oder ob Einwendungen für jedes Abrechnungsjahr neu geltend gemacht werden müssen. Der BGH hat sich für die zweite Alternative entschieden mit der Folge, dass der Mieter Einwendungen für jedes Abrechnungsjahr neu erheben muss, auch wenn allen Parteien klar ist, dass sich der Mieter mit einer oder mehreren Abrechnungspositionen nicht einverstanden erklärt. Zur Begründung führt der BGH aus, dass es Ziel der vorgenannten Regelung sei, durch Frist ablauf Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erlangen. Der BGH führt aus: „Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung hinsichtlich der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird“.

3. Sind Kosten der Öltankreinigung Betriebskosten?

Hat der Vermieter die Umlagefähigkeit der Kosten für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV) mietvertraglich vereinbart, kann er auch Kosten für die Reinigung eines Öltanks in die Betriebskostenabrechnung einstellen. Waren die Instanzgerichte in vorhergehenden Entscheidungen noch der Ansicht, dass es sich bei den Kosten der Öltankreinigung um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten handeln würde, hat der BGH nunmehr in seiner Entscheidung vom 11.11.2009 (VIII ZR 221/08) mitgeteilt, dass von Umlagefähigkeit auszugehen ist. Die in Zeitintervallen notwendige Reinigung eines Öltanks diene nicht vordringlich der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit, so dass Umlagefähigkeit gegeben sei. Dies gelte auch dann, wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden müssten; ein solcher mehrjähriger Turnus reiche aus, um diese Kosten als sogenannte „laufend entstehende“ Kosten anzusehen.

Darüber hinaus müsse der Vermieter die Tankreinigung auch nicht auf den Reinigungszyklus verteilen, sondern könne diesen in dem Jahr umlegen, in welchem sie entstehen.
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