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Änderung bei Grunderwerbsteuer: Unternehmen erwarten Nachteile

25.10.2012  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Ernst und Young Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H..

Erster Tax Snapshot von Ernst & Young Real Estate: Prohibitive Auswirkungen auf Großtransaktionen erwartet

Die geplante grunderwerbsteuerliche Neuregelung wird gravierende Nachteile für Immobilienunternehmen mit sich bringen. Dies ist ein Ergebnis der ersten Tax-Snapshot-Umfrage von Ernst & Young Real Estate. Der Umfrage zufolge setzen Unternehmen oft auf sogenannte Share Deals, also nicht auf den direkten Immobilienkauf, sondern auf den indirekten Erwerb: Statt einer Immobilie erwerben sie Anteile an einer Gesellschaft mit dem entsprechenden Immobilieneigentum. Je nach Gestaltung fällt dabei keine Grunderwerbsteuer an. „Der Gesetzgeber will hier jedoch zum Jahreswechsel die Möglichkeiten deutlich einschränken“, so Professor Karl Hamberger von Ernst & Young Real Estate. Er hat die Umfrage durchgeführt. Etwa die Hälfte der befragten Immobilienunternehmen erwarten, dass die Neuregelung bei der Grunderwerbsteuer für ihr Unternehmen oder ihre Kunden gravierende Nachteile mit sich bringt. Bei den befragten Nicht-Immobilienunternehmen sieht sich immerhin jeder Fünfte in Zukunft vor Probleme gestellt. Problematisch für Immobilienunternehmen könnte es besonders bei größeren Transaktionen werden. „Insbesondere Banken, die aktuell auf der Verkäuferseite stehen, könnten darunter leiden“, prognostiziert Hamberger. Denn sie müssten dann neben den oft ohnehin erforderlichen Wertberichtigungen wahrscheinlich zusätzliche Abschläge beim Verkauf hinnehmen, „nämlich dann, wenn Kaufinteressenten darauf drängen, den Preis um die nun anfallende Grunderwerbsteuer zu senken“, schätzt Hamberger.

Insgesamt haben rund 140 große und mittelständische Unternehmen an der Umfrage teilgenommen. Darunter befinden sich sowohl Immobilien­unternehmen wie Bestandshalter und Asset Manager als auch Nicht-Immobilienunternehmen wie die verarbeitende Industrie oder Handelsunternehmen. „Die Neuregelung betrifft keineswegs nur die Immobilien­wirtschaft, sondern kann grundsätzliche jedes Unternehmen mit Immobilieneigentum treffen“, mahnt Hamberger. Als Beispiele nennt er Unternehmensakquisitionen, sofern damit Grundeigentum verbunden ist. „Ein weiteres Beispiel sind konzerninterne Restrukturierungen, bei denen eine mittelbare oder unmittelbare Übertragung bestimmter Anteile auf eine andere Konzerngesellschaft Grunderwerbsteuer auslösen könnte.“ Zwar sei der Share Deal in der Immobilienwirtschaft häufiger anzutreffen als in Industrie, Handel und Dienstleistung. „Aber er spielt auch dort eine Rolle, die nicht unterschätzt werden sollte“, meint Hamberger.

Der Umfrage zufolge haben drei Viertel der Unternehmen in ihrer Historie schon einmal über Share Deals die Grunderwerbsteuer vermieden. Knapp ein Drittel der Befragten hat in den vergangenen zehn Jahren sogar in mindestens 75 Prozent der Fälle auf grunderwerbsteuerlich optimierte Share Deals gesetzt. Die Gründe für den Share Deal beschränken sich offensichtlich nicht nur auf den Wunsch, Steuern zu sparen: „Neben der Steuerersparnis nannten die Unternehmen als zweitwichtigstes Motiv für den Share Deal, dass der Verkäufer eine solche Konstruktion gewünscht habe“, sagt Hamberger. „Zudem legen viele Käufer Wert darauf, eine Gesamtstruktur zu erwerben statt einzelner Immobilien.“

Zum Hintergrund: Bislang fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn weniger als 95 Prozent einer Immobiliengesellschaft erworben werden. „Stark vereinfacht gesagt hält in diesen Fällen eine Unternehmensgruppe direkt lediglich 94,9 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft“, erklärt Hamberger. Die übrigen 5,1 Prozent der Anteile würden zunächst weiterhin vom Verkäufer gehalten. Um einen meist ungewünschten Fremdeinfluss zu minimieren, beteilige sich der Käufer erneut in Höhe von 94,9 Prozent an den verbleibenden Anteilen, sodass auf dieser zweiten Ebene ebenfalls eine Minderheitsbeteiligung in Höhe von 5,1 Prozent verbleibe. „Insgesamt liegt der Fremdanteil in einem solchen Fall bei 0,26 Prozent – 5,1 Prozent multipliziert mit 5,1 Prozent –, ein verschmerzbarer Fremdeinfluss, wenn dadurch vermieden wird, dass Grunderwerbsteuer in möglicherweise empfindlicher Höhe anfällt“, sagt Hamberger. Die Branche spreche von „RETT-Blockern“ (Real-Estate-Transfer-Tax-Blockern). „Der Gesetzgeber plant nun, den durchgerechneten wirtschaftlichen Fremdeinfluss, ab dem keine Grunderwerbsteuer anfällt, von 0,26 Prozent auf 5,1 Prozent zu erhöhen.“ Es werde also weiterhin möglich sein, die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, allerdings unter anderen Prämissen.

Download der Präsentation

Lesen Sie die Ergebnisse der Studie Tax Snapshot von Ernst & Young Real Estate – Oktober 2012 (440 KB, 10 Seiten).

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