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Verwalter muss Belege rechtzeitig zur Verfügung stellen

21.01.2014  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Landgericht Itzehoe.

Andernfalls ist ein Beschluss zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen anfechtbar.

Entscheidungen

  1. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Abrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen. Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann, ansonsten ist ein Beschluss zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen aus diesem Grund anfechtbar.
  2. Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Wohnungseigentümer auf einen anderen Ort der Einsichtnahme der Belege zu verweisen.

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 19.10.2012 - Aktenzeichen: 60 C 17/12-wird abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 10.04.2012 zu den Tagesordnungspunkten 2.1 (Genehmigung der Gesamtabrechnung 2011 und der Einzelabrechnungen 2011) und zu 2.2 (Entlastung der Verwaltung für das Verwaltungsjahr 2011) werden für ungültig erklärt. Es wird festgestellt, dass der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3. (Wirtschaftsplan 2012) nichtig ist.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse betreffend die Gesamtjahresabrechnung/Einzelabrechnungen 2011, die Entlastung der Verwaltung und den Wirtschaftsplan 2012.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse hinsichtlich der Gesamteinzelabrechnungen 2011 und hinsichtlich des Wirtschaftsplanes 2012 teilweise für ungültig erklärt. Hinsichtlich des Beschlusses betreffend die Entlastung der Verwaltung hatte die Anfechtungsklage insgesamt Erfolg. Die zulässige Berufung ist auch sachlich gerechtfertigt. Die angefochtenen Beschlüsse sind für ungültig zu erklären bzw. es ist die Nichtigkeit eines Beschlusses festzustellen.

1. Beschluss über die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2011 und der Einzelabrechnungen 2011

Die Klägerin rügt, dass ihr vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung nicht die Möglichkeit gewährt wurde, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Diese Rüge ist innerhalb der Klagebegründungsfrist erhoben worden. Dort hatte sie insbesondere moniert, dass die Abrechnungsunterlagen nicht in der Versammlung vorlagen. Das Amtsgericht hat die Klägerin insoweit auf die Einsichtnahme vor der Versammlung verwiesen. Mit der Berufung wird zutreffend gerügt, dass das Amtsgericht nicht den Vortrag der Klägerin berücksichtigt hat, dass der Klägerin auch vor der Versammlung die Einsichtnahme verwehrt worden sei.

Dies hat die Klägerin konkret vorgetragen mit Schriftsatz vom 01.08.2012 und auch mit Schriftsatz vom 24.09.2012 unter Beweis gestellt.

In der Berufungsinstanz tragen die Beklagten neu und seitens der Klägerin bestritten vor, dass man der Klägerin auf ihr Verlangen, die Belege einzusehen, mitgeteilt habe, dass diese sich beim Belegprüfer, dem Beiratsmitglied Lid, befänden und die Klägerin sich an diesen wenden solle, wenn sie Einsichtnahme wünsche.

Vorliegend sind nach dem Vortrag beider Parteien die Beschlüsse zur Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer gem. § 675, 666, 259 BGB das Recht, die Abrechnung zu prüfen und die Belege einzusehen, insoweit handelt es sich um ein Kernrecht eines jeden Wohnungseigentümers (Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rdnr. 171). Die Abrechnung muss dem Wohnungseigentümer so rechtzeitig zugehen, dass er sie in zumutbarer Weise vor Beschlussfassung prüfen kann. Ansonsten ist der Beschluss allein aus diesem Grunde anfechtbar (Timme, WEG, § 28 Rdnr. 73).

Legt man die Darstellung der Klägerin zugrunde, so ist ihr Prüfungsrecht durch die Verweigerung der Belegeinsicht vor der Eigentümerversammlung verletzt worden, so dass der Beschluss über die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären wäre.

Aber auch nach dem Vortrag der Beklagten ist das Recht der Klägerin auf Belegeinsicht verletzt worden, so dass der Beschluss über die Genehmigung der Gesamtabrechnung 2011 und der Einzelabrechnungen 2011 für ungültig zu erklären ist. Der Verwalter durfte die Klägerin nicht an das Beiratsmitglied verweisen. Aus § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist (BGH NJW 2011, 1137 ff). Der Verwalter ist grundsätzlich nicht berechtigt, den Wohnungseigentümer auf einen anderen Ort der Einsichtnahme zu verweisen (Timme, WEG, § 28 Rdnr. 78 m. w. N.). Dass eine Ausnahme von diesem Grundsatz geboten war, legen die Beklagten nicht dar. Vorliegend hätte die Verwalterin daher sicherstellen müssen, dass die Unterlagen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung bei ihr hätten eingesehen werden können.

2. Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2012

Der streitgegenständliche Beschluss über den Wirtschaftsplan 2012 hat folgenden Wortlaut: "Es wurde mit zwei Enthaltungen beschlossen, dass der derzeitige Wirtschaftsplan mit den laufenden Wohngeldern solange unverändert fortgeltend und insoweit Rechtsgrund für künftige Wohngeldzahlungen bleiben soll, bis auf einer zukünftigen Eigentümerversammlung ein neuer Beschluss gefasst wird." Ein Beschluss über die generelle Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans ist bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig (Jennißen, a. a. O., §28 Rdnr. 35, OLG Düsseldorf, WuM 2003, 590 ff). Auf den Wirtschaftsplan für ein bestimmtes Kalenderjahr können Zahlungsansprüche grundsätzlich nur für dieses Jahr gegründet werden, Vorauszahlungen für das folgende Kalenderjahr setzen einen weiteren Eigentümerbeschluss voraus. Rechtlich zulässig ist es daher, lediglich die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan durch Eigentümerbeschluss festzulegen. Ein derartiger Beschluss übersteigt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nicht.


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