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Verschuldung bei Immobilienverkauf vermeiden

12.11.2015  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Richtige Planung wirkt sich positiv auf Kauf und Verkauf aus.

Egal aus welchem Grund, wer seine finanzierte Immobilie veräußert, sollte dafür schon bei Planung und Erwerb einige wichtige Regeln beachten. Generell gibt es per Gesetz (BGB §490) ein Sonderkündigungsrecht für Darlehen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Im Vertrag ist festgelegt, welche Kosten auf den Verkäufer zukommen. Diese hängen meist von der bisherigen Laufzeit und der verbleibenden Restschuld ab. Wichtig: Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, sollte diese idealerweise im Verkaufspreis berücksichtigt werden. Nach zehnjähriger Laufzeit fällt grundsätzlich keine Entschädigung mehr an.

Das Risiko des vorzeitigen Verkaufs, etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit, gehört zu jeder soliden Baufinanzierungsplanung dazu. "Auch wenn es für enthusiastische Bauherren komisch klingt, die Möglichkeit des Verkaufs sollte immer in Betracht gezogen und bei der Planung mit berücksichtigt werden", sagt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportal Baufi24.de (https://www.baufi24.de/). "Die Wahl einer Immobilie in guter Lage und in Kombination mit einem nicht überteuerten Kaufpreis sowie hoher Tilgung bietet dafür die Grundlage. Mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen sollten Bauherren einfach vorab ausrechen und den Wert in die Planung einbeziehen." Auch der Verkauf beinhaltet Nebenkosten, wie eventuell einen Makler, Werbung, Notariatskosten und Gebühren.

Steht schon beim Erwerb die Option im Raum das Haus während der Finanzierungsphase wieder zu veräußern, sollten Bauherren über die Art des Darlehens nachdenken. Ein Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption kann hier eine lohnende Alternative zum klassischen Annuitätendarlehen sein. Bei diesem Darlehen kann der Eigentümer ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Dafür wird aber ein Zinsaufschlag oder eine Gebühr zu Beginn fällig - die Flexibilität hat seinen Preis. Teilweise werden auch die Gründe für die Kündigung eingeschränkt und beispielsweise nur Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder Tod ohne Zahlungsverpflichtungen zugelassen. Außerdem verlangen Banken manchmal eine Mindestlaufzeit. "Wenn der spätere Verkauf feststeht, kann sich diese Variante lohnen. Wenn nicht, verteuert es den Kredit nur", erklärt Scharfenorth. Eine Alternative hierzu können Darlehen mit einer geringen Zinsfestschreibung von drei oder fünf Jahren sein oder im Einzelfall auch die Finanzierung über variable Darlehen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, den Käufer den Kreditvertrag übernehmen zu lassen. Grundvoraussetzung dafür bildet die Bonität des neuen Eigentümers. In der aktuellen Zinssituation fällt jedoch ein neuer Kredit wahrscheinlich günstiger aus. Kommt eine Übernahme dennoch zustande, verlangt die Bank eine Gebühr für die Übertragung. "Ganz wichtig ist es, immer zuerst mit der finanzierenden Bank zu sprechen, bevor Entscheidungen getroffen werden", sagt Scharfenorth. Erst wenn alle Kosten und der Verkaufspreis feststehen, sollte eine finale Entscheidung, wenn keine Notsituation vorliegt, getroffen werden. "Im Einzelfall kann eine Vermietung die bessere Alternative sein", weiß Scharfenorth. Etwa wenn der Verkaufspreis unter der Restschuld liegt.

Wird ein länger bestehender Vertrag heute gekündigt, fallen regelmäßig besonders hohe Entschädigungen an. Altverträge mit 3 bis 5 Prozent Verzinsung im heutigen Zinsumfeld von rund 1 Prozent, lassen sich die Banken gut entlohnen. Bis zu 20 Prozent kommen da zustande. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro kostet das dann satte 20.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung.

 

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