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Untervermietung – Was man wissen sollte

07.02.2012  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: ARAG.

Die Gründe für den stetig wachsenden Trend zur Untervermietung der eigenen Wohnung sind vielfältig. Die kurzzeitige Überlassung der Wohnung an Touristen oder Reisende ist nicht zuletzt dank zahlreicher Internetportale – auch weltweit – problemlos möglich. Damit die Untervermietung aber nicht zur bösen Überraschung wird, gilt laut ARAG Experten einiges zu beachten.

Den Vermieter fragen

Hat sich der Mieter einer Wohnung zur Untervermietung entschlossen, muss er vor der geplanten Untervermietung den Vermieter über das Vorhaben informieren. Dabei ist zu beachten, dass es keinen Rechtsanspruch gegen den Vermieter gibt, die Untervermietung der gesamten Wohnung zu genehmigen. Soll die gemietete Wohnung nur teilweise an Dritte gegen Entgelt überlassen werden, muss auch damit der Vermieter einverstanden sein. Allerdings besteht in diesem Fall ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Ein berechtigtes Interesse wurde von der Rechtsprechung beispielsweise im Falle von plötzlicher Arbeitslosigkeit oder der Verkleinerung der Familie des Mieters bejaht.

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Untermietzuschlag

Grundsätzlich kann der Vermieter die Erteilung der Zustimmung von der Zahlung eines angemessenen Untermietzuschlages abhängig machen. Die Höhe des Zuschlages ist angemessen, wenn sie die zu erwartende zusätzliche Abnutzung der Mieträume berücksichtigt. Lehnt der Vermieter dieses Vorhaben ab oder holt der Mieter die Zustimmung des Vermieters nicht ein und wird die Wohnung trotzdem untervermietet, drohen Konsequenzen: Der Vermieter kann auf Unterlassung der Untervermietung klagen und das Mietverhältnis kündigen. Im Extremfall ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Der Fiskus

Liegt die Erlaubnis des Vermieters vor oder überlässt der Eigentümer seinen Wohnraum an Dritte, so sind weitere Fallstricke zu beachten. Denn wird die Untervermietung dauerhaft und mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben, liegt ein Gewerbe vor, das bei den zuständigen Ämtern anzumelden ist. Unterbleibt die Anmeldung, drohen Bußgelder und die Untersagung der Fortführung der gewerblichen Vermietung. Unbedingt zu beachten ist auch, dass Einnahmen aus Untervermietung steuerpflichtig sind. Grundsätzlich ist Umsatzsteuer dann abzuführen, wenn der Wohnraum an wechselnde Gäste für kurze Zeiträume vermietet wird. Wird aus einer solchen Vermietung weniger als 17.500 Euro im Jahr eingenommen, kann der Vermieter die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht beim zuständigen Finanzamt beantragen, da er als Kleinunternehmer gilt. Wird die Befreiung erteilt, ist auch für die gewerbliche Untervermietung keine Umsatzsteuer abzuführen. Wird ein Teil der Wohnung dauerhaft einem Dritten überlassen, handelt es sich also um eine „klassische“ Untervermietung, ist keine Umsatzsteuer fällig, da keine umsatzsteuerpflichtige Beherbergung vorliegt. Weiterhin gilt für die Untervermietung, dass die Einnahmen daraus vom Einkommenssteuergesetz erfasst werden und im Rahmen der Einkommenssteuererklärung grundsätzlich zu versteuern sind.

Wer haftet?

Die Anbieter von Wohnraum tragen das Risiko für verursachte Schäden an ihren Wohnungen. Für den Mieter, der einen Teil seiner Wohnung – auch mit Zustimmung des Vermieters – an einen Dritten überlässt, bedeutet dies, dass er für Schäden seines Untermieters im Verhältnis zum Eigentümer einzustehen hat. Zwar kann sich der geschädigte Mieter beim Verursacher schadlos halten. Die Durchsetzung wird sich allerdings als schwierig erweisen, wenn der Verursacher nach seinem Aufenthalt nicht oder nur schwer greifbar ist, da er zum Beispiel im Ausland lebt.

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