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Tipps zur Auswahl des richtigen Hausverwalters

20.08.2014  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Immobilienverband Deutschland (IVD).

Auf Qualifikation und Versicherungsschutz achten – Referenzen einsehen und Kontrolle ausüben

Immobilienverwalter verfügen über eine besondere Vertrauensstellung. Sie verwalten das Immobilienvermögen eines Eigentümers oder das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft und führen für ihre Auftraggeber Beschlüsse und Vorgaben aus. Dabei geht es um einen meist nicht unerheblichen Teil des Vermögens ihrer Kunden.

"Die Eigentümer müssen sich weitgehend auf die Kompetenz und Vertrauenswürdigkeit ihres Verwalters verlassen, denn die Verwaltertätigkeit ist kein direkter Ausbildungsberuf und hat bisher leider keine Zulassungsordnung", sagt Markus Jugan, Vorsitzender des Bundesfachausschusses der Immobilienverwalter im Immobilienverband IVD. "Daher ist die Auswahl eines geeigneten Verwalters von besonderer Bedeutung, damit die spätere Zusammenarbeit erfolgreich wird."

Auf ausreichende berufliche Qualifikation achten

Die Zulassung zum Verwalterberuf ist bisher nicht reguliert. "Um sich vor mangelhaften Leistungen und damit einhergehenden Vermögensverlusten zu schützen, sollten Eigentümer auf die berufliche Qualifikation des Verwalters achten", rät Jugan. "Dabei sollte der Hausverwalter über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen." Der klassische Ausbildungsberuf ist dabei der Immobilienkaufmann. Auch Quereinsteiger mit akademischem Hintergrund sind geeignet. "Es sollte aber immer darauf geachtet werden, dass eine immobilienspezifische Spezialisierung vorhanden ist", sagt Jugan. Zusätzlich sei es wichtig auf regelmäßige Fortbildungen zu achten.

"Die rechtlichen Rahmenbedingungen ändern sich fortlaufend, so dass es notwendig ist, dass der Verwalter immer auf dem neuesten Stand ist." Eigentümer sollten daher nach Seminar- und Lehrgangsbesuchen fragen. Der IVD arbeitet bereits seit Jahren mit verbandsinternen Standesrichtlinien, um einen hohen Verbraucherschutz zu gewährleisten. Jedes Verbandsmitglied muss eine umfassende Aufnahmeprüfung bestehen, in der das notwendige immobilienwirtschaftliche Wissen überprüft wird. Um die Qualifikation der Verwalter auch außerhalb des IVD sichersicherzustellen und den Verbraucherschutz zu verbessern fordert der IVD die Regierung dazu auf, einen Sach- und Fachkundenachweis für Immobilienberufe einzuführen und damit eine wesentliche Forderung im Koalitionsvertrag einzuhalten.

Versicherungsschutz des Verwalters überprüfen

Hausverwalter sind bei ihrer Arbeit für große Vermögenswerte verantwortlich und auch dem qualifiziertesten Experten können Fehler unterlaufen. Daher rät der IVD bei der Verwalterauswahl darauf zu achten, dass der Verwalter ausreichend versichert ist. "Wir empfehlen jedem Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflicht abzuschließen, unsere Mitglieder müssen diese Versicherung sogar nachweisen", sagt Jugan. "Sie kommt im Schadensfall für finanzielle Verluste der Eigentümer auf und sollte Schäden von mindestens 100.000 Euro zweimal im Jahr abdecken."

In der Praxis noch wichtiger ist die branchenbezogene Sach- und Personenhaftpflichtversicherung. Denn der Verwalter muss im Zuge seiner Tätigkeit viele Entscheidungen treffen, von denen sich manche im Nachhinein als falsch herausstellen können. Ebenso wichtig ist die Vertrauensschadenversicherung, die Unternehmen vor Schäden aus unerlaubten Handlungen schützt, die von Betriebsangehörigen oder sonstigen Vertrauenspersonen des Unternehmens begangen werden. Dazu zählen beispielsweise Betrug und Unterschlagung. "Die Versicherung ist eine wichtige Voraussetzung für den entspannten Umgang zwischen Eigentümer und Dienstleister", erklärt Jugan. Der IVD hat für alle seine Mitglieder eine Vertrauensschadenversicherung über 150.000 Euro abgeschlossen, so dass Eigentümer, die einen IVD-Verwalter beauftragen, rundum geschützt sind.

Referenzen und Firmenstruktur überprüfen

Auch wenn die Qualifikation stimmt und der Versicherungsschutz vorhanden ist, sollten sich Eigentümer vor Vertragsabschluss immer Referenzen von bereits betreuten Objekten zeigen lassen. Alternativ können sie sich mit den Eigentümern oder Verwaltungsbeiräten von Anwesen, die der Verwalter schon betreut, über die Expertise und die Leistung des Verwalters austauschen. "Erfahrung ist durch nichts zu ersetzen.", erklärt Jugan. "Ein gutes Indiz ist, wenn ein Verwalter schon über Jahre hinweg treuhänderisch für verschiedene Kunden tätig ist. Verwalterbetriebe müssen heutzutage professionell strukturiert sein, um die immer komplexer werdenden Verwaltungsprozesse der Immobilien meistern zu können. Deshalb sollte sich jeder Eigentümer verschiedene Musterabläufe und die Strukturen zeigen lassen, bevor er einen Verwalter engagiert."

Bei der Suche nach einem geeigneten Verwalter sollte die Vergütung nicht vergessen werden. Je nach Objektart gibt es verschiedene Vergütungsmodelle. "Wer eine professionelle Leistung für meistens sehr hohe Vermögenswerte erwartet, muss auch bereits sein, eine entsprechende Vergütung zu bezahlen", erklärt Jugan. Hierbei sollten die Eigentümer oben genannte Aspekte berücksichtigen. Mit einem reinen Preisvergleich, der die Komplexität der Anforderungen und die hohen Verantwortung des Verwalters nicht berücksichtigt, wird der Eigentümer höchstwahrscheinlich keinen geeigneten Verwalter finden.


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