08.11.2016 — Online-Redaktion Verlag Dashöfer. Quelle: Amtsgericht Bremen.
BGB § 862 Abs. 1, § 858 Abs. 1
1. Der Vermieter muss bei Modernisierungsmaßnahmen auf den sich im Haus (hier: 1. OG) befindlichen Mieter Rücksicht nehmen. Starke Lärmbelästigung durch tägliche Bauarbeiten von 7-18 Uhr mit Bohr-, Säge- und Presslufthammerarbeiten, lautstarkes Vibrieren und knallende Geräusche sind Immissionen, die der Mieter nicht dulden muss.
2. Die Mieter des Hauses sind durch diese Baumaßnahmen widerrechtlich in ihrem Besitz gestört. Besitzschutz bezieht sich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen, auch wenn sie nur in geringem Teil in der Wohnung des Mieters durchgeführt werden (z.B. Einbau neuer Fenster).
3. Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Beeinträchtigungen nur unwesentlich im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB und deswegen von den Mietern zu dulden sind.
4. Ob die Vermieter einen schuldrechtlichen Anspruch auf Duldung der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 d BGB) haben, ist keine Frage des einstweiligen Verfügungsverfahrens und dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.
LG Berlin, Beschluss vom 15.07.2016 - 65 S 177/16
vorhergehend: AG Neukölln, 31.03.2016 - 7 C 352/15
In dem einstweiligen Verfügungsverfahren ... hat das Amtsgericht Bremen auf die mündliche Verhandlung vom 16.06.2016 durch die Richterin K. für Recht erkannt:
1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bremen vom 13.05.2016 wird teilweise aufgehoben und der Tenor wie folgt neu gefasst:
Der Verfügungsbeklagten wird geboten, jeweils in der Zeit ab 13.00 keinerlei Bauarbeiten am Haus H. Straße 3, 28xxx Bremen vorzunehmen, die zu Lärm in der Wohnung der Verfügungskläger im 1. Obergeschoss in der H. Str. 3, 28xxx Bremen führen, insbesondere keine Gerüstbauarbeiten, keine Bohr-, Säge- oder Hammerarbeiten, keine Arbeiten unter Einsatz von Baumaschinen und keine Entsorgung von Bauschutt, sofern diese zu Lärm in der Wohnung der Verfügungskläger führen.
Der Verfügungsbeklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen ihre Verpflichtungen nach Ziff. 1 ein angemessenes Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft angedroht.
Im Übrigen wird der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen.
2. Die Verfügungsbeklagte trägt die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Verfügungskläger; diese tragen die Verfügungskläger.
Die Verfügungsbeklagte ist Vermieterin der Verfügungskläger, die von ihr eine Dreizimmerwohnung im ersten Obergeschoss des Hauses H. Straße 3 in 28xxx Bremen angemietet haben.
Der Verfügungskläger zu 2) arbeitet als Lagerarbeiter wochentäglich in der Zeit von 02.00 Uhr bis 10.30 Uhr. Seine üblichen Schlafenszeiten dauern von 11.30 Uhr bis 16.30 Uhr und von 20.00 Uhr bis 03.00 Uhr. Die Verfügungsklägerin zu 1) ist zu 80 % schwerbehindert.
Mit Schreiben vom 22.10.2015 (Anlage AS 2, Bl. 8 ff. d.A.) kündigte die Verfügungsbeklagte an, als energieeinsparende Modernisierungsmaßnahme an dem von den Verfügungsklägern bewohnten Hause einen Fassadenvollwärmeschutz anzubringen, Fenster und die Dachabdichtung zu erneuern, die Dachdämmung zu verbessern und die bisherige Dachhaut zu entfernen, die Kellerdecke zu dämmen und die Balkone zu sanieren und zur Durchführung dieser Baumaßnahmen ein Gerüst aufzustellen. Diese Arbeiten werden nach weiterer Ankündigung der Verfügungsbeklagten vom 12.01.2016 (Anlage AS 3, Bl. 11 ff. d.A.) voraussichtlich bis einschließlich September 2016 andauern.
Mit Schreiben des B. M. vom 30.10.2015 (Anlage AG 2, Bl. 30 d.A.) wiesen die Verfügungskläger die Verfügungsbeklagte darauf hin, dass der Verfügungskläger zu 2) aufgrund seiner Arbeitszeiten ab ca. 12 bis 13 Uhr auf ungestörten Schlaf angewiesen sei und baten um die Zurverfügungstellung einer Ersatzwohnung für die Zeit der Bauarbeiten. In der Folge entspann sich ein umfangreicher Schriftwechsel zwischen den Parteien, der auf Klägerseite zunächst durch den B. M., sodann durch ihren Prozessbevollmächtigten weitergeführt wurde. Im Rahmen dieses Schriftwechsels machte die Verfügungsbeklagte den Verfügungsklägern verschiedene Angebote, die unzumutbare Belastungen der Verfügungskläger durch die Modernisierungsmaßnahmen vermeiden sollten. So wurden den Verfügungsbeklagten verschiedene Ersatzwohnungen für die Modernisierungsdauer bei einer Mietminderung von 50 % angeboten; alternativ wollte die Verfügungsbeklagte auf die Durchführung bekanntermaßen lärmintensiver Maßnahmen nach 13.00 Uhr verzichten (Anlage AG 5, Bl. 35 f. d.A.). Eine Einigung zwischen den Parteien kam nicht zustande. Mit Schreiben vom 15.04.2016 lehnte die Verfügungsbeklagte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten weitere Verhandlungen ab.
Die Modernisierungsarbeiten haben bereits begonnen. Im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung wurden bereits die Gerüste für die anstehenden Arbeiten aufgebaut und diese auch teilweise bereits durchgeführt. Diese Arbeiten führen zu starkem Lärm und Erschütterungen in der Wohnung der Verfügungskläger wochentags durchgehend von 7.00 Uhr bis 18.00 Uhr bzw. samstags von 08.00 bis 17.00, der vom Einsatz von Bohrern, Sägen, Presslufthämmern, Betonmischmaschinen und eines großen Kranes herrührt. Der Lärm lässt sich auch durch Ohrstöpsel nicht aussperren.
Die Verfügungskläger sind der Ansicht, dass die zu erwartenden lauten Baumaßnahmen für sie eine unzumutbare Härte im Sinne des 555 d Abs. 1 BGB darstellen, weswegen sie nicht zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet seien. Dies gelte insbesondere für den Verfügungskläger zu 2), der darauf angewiesen sei, während des Tages zu schlafen. Daran hindere ihn der Lärm, so dass er sich mittlerweile kurz vor einem gesundheitlichen Zusammenbruch befinde und sich bereits habe arbeitsunfähig krankschreiben müssen.
Mit Schriftsatz vom 29.04.2016, bei Gericht eingegangen am 02.05.2016, haben die Verfügungskläger den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt.
Sie haben zunächst beantragt, der Verfügungsbeklagten zu gebieten, in der Zeit von 11.30 Uhr bis 15.30 Uhr keinerlei Lärm verursachende Bauarbeiten am Haus H. Straße 3, 28xxx Bremen vorzunehmen, insbesondere keine Gerüstbauarbeiten, keine Bohr-, Säge- oder Hammerarbeiten, keine Arbeiten unter Einsatz von Baumaschinen und keine Entsorgung von Bauschutt; hilfsweise: der Verfügungsbeklagten zu gebieten, an die Verfügungskläger für eine Hotelunterkunft ab dem heutigen Tag bis zum 30.09.2016 einen Kostenvorschuss in Höhe von 8.800,00 EUR zu zahlen.
Das Gericht hat am 13.05.2016 mündlich verhandelt und auf entsprechenden Antrag der Verfügungsbeklagten ein klagabweisendes Versäumnisurteil gegen die Verfügungsbeklagten erlassen.
Am selben Tag haben die Verfügungskläger gegen das Versäumnisurteil durch Erklärung gegenüber der Geschäftsstelle Einspruch eingelegt.
Sie beantragen nunmehr, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bremen vom 13.05.2016 aufzuheben und
1. der Verfügungsbeklagten zu gebieten, in der Zeit ab 13.00 keinerlei Lärm verursachende Bauarbeiten am Haus H. Straße 3, 28xxx Bremen vorzunehmen, insbesondere keine Gerüstbauarbeiten, keine Bohr-, Säge- oder Hammerarbeiten, keine Arbeiten unter Einsatz von Baumaschinen und keine Entsorgung von Bauschutt;
2. hilfsweise: der Verfügungsbeklagten zu gebieten, in der Zeit von 11.30 Uhr bis 15.30 Uhr keinerlei Lärm verursachende Bauarbeiten am Haus H. Straße 3, 28xxx Bremen vorzunehmen, insbesondere keine Gerüstbauarbeiten, keine Bohr-, Säge- oder Hammerarbeiten, keine Arbeiten unter Einsatz von Baumaschinen und keine Entsorgung von Bauschutt;
3. der Verfügungsbeklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen ihre Verpflichtungen nach Ziff. 1 oder 2. ein angemessenes Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft anzudrohen;
äußerst hilfsweise: der Verfügungsbeklagten zu gebieten, an die Verfügungskläger für eine Hotelunterkunft ab dem heutigen Tag bis zum 30.09.2016 einen Kostenvorschuss in Höhe von 7.800,00 EUR zu zahlen.
Die Verfügungsbeklagte beantragt, das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bremen vom 13.05.2016 aufrechtzuerhalten.
Sie ist der Auffassung, dass die Verfügungskläger zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme gem. § 555d BGB verpflichtet seien; dies jedenfalls, nachdem sie die zumutbaren Angebote der Klägerin zur Vermeidung einer Härte (Ersatzwohnung, zeitliche Begrenzung der lärmverursachenden Arbeiten) abgelehnt hätten.
I. Der Einspruch der Verfügungskläger gegen das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bremen vom 13.05.2016 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt (§ 339 f. ZPO), und weit überwiegend begründet. Den Verfügungsklägern steht ein im Wege der einstweiligen Verfügung zu sichernder Anspruch auf Unterlassung lärmverursachender Arbeiten im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu (§§ 935, 940 ZPO, §§ 862, 858 BGB).
a. Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB, denn die Verfügungskläger sind in ihrem Besitz widerrechtlich gestört.
aa. Eine Besitzstörung entfällt nicht schon deswegen, weil die von der Verfügungsbeklagten beabsichtigten Arbeiten nicht, oder jedenfalls nur zu einem ganz geringen Teil (Erneuerung der Fenster), in der von den Verfügungsbeklagten gemieteten Wohnung durchgeführt werden sollen. Zwar beschränkt sich der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters im Sinne des § 854 BGB vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten (vgl. KG Berlin v. 20.08.2012 - 8 U 168/12, GE 2012, 1561). Trotzdem ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Lehmann-Richter, NZM 2011, 572 m.w.N.). Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z.B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung im Sinne des § 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere solche im Sinne des § 906 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 12.12.2003 - V ZR 180/03, NJW 2004, 775; analog für Besitzer untereinander: BGH v. 14.04.1954 - VI ZR 35/53, JZ 1954, 613; Joost in: Münchener Kommentar, 6. Auflage 2013, § 858 Rn. 5). Denn die §§ 906 ff. BGB als eigentumsbeschränkende Regelungen geben die Kriterien für die Grenzen der Duldungspflicht vor (BGH, Urteil vom 12.12.2003 a.a.O) und können gesetzeshistorisch als allgemeine entwicklungs- und ausbaufähige Elemente eines privatrechtlichen, ökologische Gesichtspunkte integrierenden Umweltschutzrechts angesehen werden (Säcker in Münchener Kommentar a.a.O., § 906 Rn. 19 m.w.N.). Sie sind daher über das Verhältnis zwischen Eigentümern hinaus auch zugunsten des Besitzers anwendbar (BGH v. 23.02.2001 - V ZR 389/99, WM 2001, 999).
bb. Eine direkte Störung der Verfügungskläger in deren ungestörter Besitzausübung ist vorliegend nach diesen Maßstäben derzeit gegeben und auch für die Zukunft zu besorgen.
Die Verfügungskläger haben dargelegt, dass die von der Verfügungsbeklagten bereits begonnenen Modernisierungsarbeiten unter Einsatz von Bohrern, Sägen, Presslufthämmern, Betonmischmaschinen und eines großen Krans in ihrer Wohnung zu einer starken Lärmbelästigung führen, die auch mit Ohrstöpseln nicht ausgesperrt werden kann. Sie haben weiter dargetan, dass die Arbeiten durch ständig wiederkehrendes begleitet werden und dass ein Fortbestehen dieser Lärmbelästigung während der Dauer der Modernisierungsmaßnahme ernsthaft zu befürchten ist, da eine entsprechende Maßnahme bereits bei einem benachbarten Haus der Verfügungsbeklagten durchgeführt wurde und zu erheblicher Lärmentwicklung geführt hat. Bei dieser Lärmbelästigung handelt es sich um eine Immission im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB. Dem ist die Verfügungsbeklagte nicht entgegengetreten.
cc. Die Verfügungskläger haben diese Störung nicht zu dulden.
(1) Dafür, dass die Beeinträchtigungen nur unwesentlich im Sinne des § 906 Abs. 1 S. 1 BGB und deswegen von den Verfügungsklägern zu dulden sind wäre die Verfügungsbeklagte darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil vom 16.10.1970 - V ZR 10/68, WM 1970, 1460); Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung gehen mithin zu ihren Lasten (vgl. BGH, Urteil vom 08.10.2004 - V ZR 85/04, NVwZ 2005, 116). Die Verfügungsbeklagte hat sich hierzu nicht eingelassen. Es ist vorliegend auch nicht offensichtlich, dass die Beeinträchtigung - angesichts der täglichen Dauer und der beschriebenen Intensität sowie der voraussichtlichen Dauer der Modernisierungsmaßnahme bis September 2016 - unwesentlich ist, zumal jedenfalls hinsichtlich des Verfügungsklägers zu 2) auch dessen konkrete Lebensführung, nämlich die Nachtarbeit und das resultierende Schlafbedürfnis am Tage, in die Bewertung einzustellen ist (vgl. Säcker in: Münchener Kommentar a.a.O., § 906 Rn. 64). Im Gegenteil haben die Verfügungskläger vorgetragen, der Lärm in ihrer Wohnung sei selbst mit Ohrschutz unerträglich. Bei einer solchen Geräuschbelästigung besteht auch die nicht fernliegende Möglichkeit eines Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Lärmschutzvorschriften, welche die Wesentlichkeit der Beeinträchtigung zumindest indizieren würde.
(2) Die Verfügungsbeklagten haben die Beeinträchtigungen, deren Unterlassung sie verlangen, auch nicht deswegen zu dulden, weil die Unterlassung für die Verfügungsbeklagte wirtschaftlich unzumutbar im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB wäre. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Verfügungsbeklagte den Verfügungsklägern selbst vorprozessual genau das angeboten hat, was sie nunmehr im Wege der einstweiligen Verfügung begehren. Dieses Angebot hätte sie nicht gemacht, wenn es ökonomisch unzumutbar gewesen wäre.
(3) Ob die Verfügungskläger hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen eine Duldungspflicht gem. § 555 d BGB trifft, kann dahingestellt bleiben. Der sich aus § 555 d Abs. 1 BGB ergebende Duldungsanspruch ist allein schuldrechtlicher Natur und kann dem auf Schutz des bestehenden Besitzes gerichteten Anspruch der Verfügungskläger nicht entgegengehalten werden, § 863 BGB (LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 - 65 T 142/13; Blank/Börstinghaus-Blank, 4. Auflage 2014, § 555a Rn. 42).
cc. Allerdings können die Verfügungskläger Unterlassung nur soweit verlangen, als sie durch die Bauarbeiten im Besitz an ihrer Wohnung gestört sind. Daraus ergibt sich die aus dem Tenor ersichtliche Einschränkung des Antrages und die teilweise Zurückweisung des Antrags.
2. Es liegt auch der gem. §§ 935 ff., 920 Abs. 2 ZPO erforderlich Verfügungsgrund vor. Dieser folgt aus der Rechtsnatur des Unterlassungsanspruchs. Eine verbotene Eigenmacht indiziert den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Verfügungsklägers, wobei eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich ist.
Die Verfügungskläger haben diesen Grund nicht durch zu langes Zuwarten bis zur Beantragung der einstweiligen Verfügung selbst widerlegt. Die Parteien befanden sich zunächst in Verhandlungen zu einer gütlichen Lösung, die von der Verfügungsbeklagten erst mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.04.2016 abgebrochen wurden. Da der 15.04.2016 ein Freitag ist, konnten sich die Verfügungsbeklagten frühestens am 18.04.2016 mit ihrem Prozessbevollmächtigten besprechen. Bereits zwei Wochen später, am 02.05.2016, ist der Antrag bei Gericht anhängig gemacht worden. Unter Berücksichtigung der für die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens und die Anfertigung der Antragsschrift nötigen Zeit haben die Verfügungsbeklagten unverzüglich nach Abbruch der Verhandlungen um eine gerichtliche Entscheidung ersucht. Unter diesen Umständen ist für die Annahme einer Selbstwiderlegung ersichtlich kein Raum. Die Verfügungskläger mussten nicht zur Sicherung ihrer Rechte schon währende der laufenden Verhandlungen mit der Verfügungsbeklagten eine einstweilige Verfügung beantragen.
II. Die Androhung der Ordnungsmittel beruht auf § 890 Abs. 2 ZPO, die Kostenentscheidung auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 344 ZPO.
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