Immobilienpreise ziehen weiter an

Die Landesbausparkassen (LBS) rechnen aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt mit weiteren Preissteigerungen. Die im vergangenen Jahr gesehenen Entspannungstendenzen setzen sich damit nicht fort. Vielmehr wird, so das Ergebnis der aktuellen Frühjahrsumfrage unter 600 Immobilienmarktexperten von LBS und Sparkassen, bis zum Jahresende ein spürbarer Preisanstieg zwischen 3 und 4 Prozent erwartet.

Nach Einschätzung der LBS-Experten wird die wachsende Nachfrage nach Wohnimmobilien insbesondere gespeist von den außergewöhnlich attraktiven Finanzierungsbedingungen, der guten Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung sowie dem weiter steigenden Wohnraumbedarf – auch aufgrund der deutlichen Zuwanderung. Die Ausweitung des Angebots durch Neubau kann damit aktuell noch nicht Schritt halten. Bis die kräftig wachsenden Baugenehmigungszahlen am Markt in Form von bezugsfertigen Häusern und Wohnungen ankommen, werde es noch dauern. „Die gute Nachricht ist, die Bautätigkeit reagiert und verspricht perspektivisch Entlastung; allerdings müssen sich die Bundesbürger vorerst auf weiter steigende Preise einstellen“, resümierte LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann heute bei der Vorstellung der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2016“ in Berlin.

Basis der Untersuchung ist eine jährliche Umfrage bei LBS und Sparkas-sen. Ihre Fachleute berichten jeweils im Frühjahr über typische Preise – jeweils in mittleren bis guten Lagen – in 925 Städten sowie über die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebraucht-wohnungsmarkt. Erfasst werden Preise für frei stehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Bauland. Die Erhebung gewährt ein umfassendes Bild über die Wohnungsmarktsituation in Deutschland – zusammengefasst im „LBS-Immobilienpreisspiegel“.

Enorme Preisunterschiede von Region zu Region gibt es nach LBS-Angaben traditionell bei gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern, meist in attraktiver Lage, die auf der Beliebtheitsskala ganz oben stehen. An der Preisspitze bundesdeutscher Großstädte erscheint laut LBS-Immobilienpreisspiegel München, wo es mit 1.000.000 Euro mehr als zehnmal so teuer ist wie in einzelnen ostdeutschen Mittelstädten. Hinter der bayerischen Landeshauptstadt folgen bei den Großstädten der Süden und der Südwesten mit Regensburg (790.000 Euro) und Stuttgart (780.000 Euro) sowie Wiesbaden (750.000 Euro) und Freiburg im Breisgau (700.000 Euro).

Teils noch teurer sind Immobilien in attraktiven Umlandgemeinden. So weist der Münchener Nobel-Vorort Grünwald mit 1,55 Millionen Euro sogar den absoluten Rekord auf. Und in Meerbusch sind die typischen Ob-jekte mit 725.000 Euro um 275.000 Euro teurer als in Düsseldorf, in Hofheim am Taunus mit 800.000 Euro rund 150.000 Euro teurer als in Frankfurt. Spitzenpreise gibt es nach Aussage der LBS-Experten auch in Regionen mit besonders reizvoller Landschaft: in den Voralpen Starnberg mit 1,2 Millionen Euro, am Bodensee Konstanz und Lindau mit 800.000 bzw. 670.000 Euro.

Auf der anderen Seite verzeichnet der Immobilienpreisspiegel der LBS auch Halbmillionen-Städte, bei denen relativ günstige gebrauchte Einfamilienhäuser verfügbar sind. Typische Preise bewegen sich in Leipzig, Hannover, Bremen, Dortmund und Dresden, aber auch in Berlin in einer Bandbreite zwischen 250.000 und 320.000 Euro. In manchen Großstädten liegt das Preisniveau noch einmal deutlich niedriger, nicht nur in den neuen Ländern mit Halle und Magdeburg (175.000 bzw. 200.000 Euro), sondern vereinzelt auch im Norden (Bremerhaven mit 130.000 Euro) und im Westen (Siegen mit 185.000 Euro). In den Mittelstädten markieren Eisleben und Annaberg mit 55.000 bzw. 60.000 Euro das untere Ende der Preisskala.

Auch beim Neubau von Reiheneigenheimen sind die Preise nach Auskunft der LBS-Experten zuletzt gestiegen. „Doch sind auch hier die Einstiegspreise für Wohneigentumsinteressenten nicht schlecht“, so Guthmann. Denn in Westdeutschland bewegen sie sich in Groß- und Mittelstädten um 250.000 Euro, im Osten und Norden zwischen 170.000 und 200.000 Euro. Lediglich im Süden signalisiere der auf 390.000 Euro gestiegene Durchschnittspreis vielerorts echte Engpässe. So koste selbst „in der Reihe“ ein neues Eigenheim in München 670.000 Euro und in Gauting sogar 780.000 Euro. In knapp über der Hälfte der Metropolen ab einer halben Million Einwohner (einschließlich Berlin) rangierten sie aber immer noch im Bereich bis zu 250.000 Euro.

Ähnliche regionale Unterschiede gibt es laut LBS-Analyse bei gebrauchten Reihenhäusern – im Schnitt mit einem Preisvorteil gegenüber Neubauten von rund 23 Prozent. „Vereinzelt sind sie aber lagebedingt sogar genauso teuer wie Neubauten, etwa in Bonn“, so Guthmann.

Bei neuen Eigentumswohnungen registrieren die LBS-Experten fast überall merklich gestiegene Preise, insbesondere auch an touristisch interessanten Orten, in Ballungsräumen und Universitätsstädten. Hier erreicht laut LBS-Preisspiegel Grünwald mit 7.500 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert, gefolgt von München (6.500 Euro). Weit vor Frankfurt, Stuttgart (jeweils 4.600 Euro) und Hamburg (4.350 Euro) finden sich Gräfelfing (6.250 Euro), Gauting (5.800 Euro), Planegg und Poing (5.800 Eu-ro bzw. 5.700 Euro). Bei den Halbmillionenstädten liegen die Quadratmeterpreise in Dortmund, Hannover und Dresden sowie in Leipzig und Essen im moderaten Bereich von 3.000 Euro oder sogar darunter.

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen stellen die LBS-Experten gleichfalls eine zunehmende Nachfrage und steigende Preise fest. Allerdings ist der Preisunterschied zu einem Neubau (mit meist höherem Standard) unverändert groß. Derzeit betrage der Abschlag für gebrauchtes Stockwerkseigentum im Vergleich zu Neubauten im Durchschnitt immer noch rund 40 Prozent. In den Groß- und Mittelstädten Nord- und Ostdeutsch-lands lägen die Quadratmeter-Preise deshalb häufig bei knapp 1.200 Euro, im Süden bei gut 2.300 Euro.

Bauland bleibt nach Experten-Einschätzung der Engpassfaktor Nummer eins auf dem Immobilienmarkt. In den süddeutschen Groß- und Mittelstädten seien Grundstücke mit mehr als 400 Euro pro Quadratmeter nochmals teurer als im Vorjahr. Das sei glatt dreimal so viel wie im Norden (130 Euro) und gar fünfmal so viel wie im Osten (80 Euro). Spitzenpreise würden in süd- und südwestdeutschen Großstädten wie München (1.550 Euro) samt einigen Umlandgemeinden, Stuttgart (900 Euro) oder Wies-baden (900 Euro) registriert. Laut LBS-Preisspiegel ist in vielen Mittel-städten und in mancher Großstadt (Bremerhaven, Chemnitz, Cottbus und Salzgitter) Bauland jedoch für unter 100 Euro pro Quadratmeter am Markt.

Für den weiteren Jahresverlauf liegt nach Auskunft der LBS-Experten die prognostizierte Preissteigerung bei allen Objektkategorien zwischen 3 und 4 Prozent und damit deutlich über der allgemeinen Preissteigerungsrate, die nach der aktuellen Gemeinschaftsdiagnose im Jahr 2016 unter 1 Prozent bleiben dürfte.