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Heim oder Nichtheim, das sind hier die Fragen

09.07.2013  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Interhyp AG.

Was ist ein Beleihungsauslauf? Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an? Kann ich mir überhaupt eine Immobilie leisten? Die typischen Fragen von Erstkäufern zeigen, wie unsicher viele Neulinge beim komplexen Thema Immobilienfinanzierung sind.

„Immobilienkäufer sind heute etwas schlechter vorbereitet als noch vor einigen Jahren. Gründe sind der Wunsch, das Geld möglichst schnell in Betongold anzulegen und die Tatsache, dass Objekte wegen der hohen Nachfrage teilweise nur kurze Zeit verfügbar sind. Man will sich schnell entscheiden“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. Hinzu kommt, dass die Mehrheit der Deutschen nur eine Immobilie im Leben kauft. Interhyp hat typische Fragen zusammengetragen, mit denen Berater im Erstkontakt konfrontiert werden – und gibt Antworten.

Kann ich mir eine eigene Immobilie leisten?

Wer bisher seine monatliche Miete gut schultern und zusätzlich bereits Geld zur Seite legen konnte, hat bei einem entsprechenden Einkommen grundsätzlich gute Chancen. Für Immobilieninteressenten ist dennoch eine Aufstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben unumgänglich. „Kontoauszüge helfen, sich einen Überblick zu verschaffen“, sagt Goris. Ausgehend von dem Betrag, der monatlich zur Verfügung steht, kann mit Hilfe von Budgetrechnern im Internet kalkuliert werden, wie viel Kredit sich zu den aktuellen Zinskonditionen aufnehmen lässt. Allerdings ist zu bedenken, dass beim Immobilienkauf auch Nebenkosten, etwa für Makler oder Grunderwerbsteuern anfallen.

Was ist genau mit Nebenkosten gemeint und mit welchen Finanzierungsnebenkosten muss ich rechnen?

„Viele Bauherren und Immobilienkäufer unterschätzen den Umfang der Nebenkosten“, sagt Michiel Goris. Die Nebenkosten umfassen unter anderem Notar- und Grundbuchkosten, Kosten für Grunderwerbssteuer sowie Maklerprovision und Bearbeitungsgebühren. Diese Kosten sollten über das Eigenkapital abgedeckt werden. „Die Nebenkosten machen häufig, je nachdem, wie und wo die Immobilie erworben wird, in der Regel mindestens 8 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus und müssen beim Immobilienerwerb von Anfang an berücksichtigt werden. Wie hoch die Nebenkosten sind, muss bei jeder Immobilie neu kalkuliert werden“, sagt Goris. Nicht zu vergessen sind zudem die laufenden Nebenkosten, die sich aus dem späteren Immobilienbesitz ergeben.

Was bedeutet Eigenkapital?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht den kompletten Kaufpreis und die Nebenkosten mit Fremdmitteln bestreiten, also mit einem Kredit finanzieren. Als Eigenkapital wird der Anteil bezeichnet, mit dem man selbst einen Teil der Wohnung oder eines Hauses kaufen kann. Empfehlenswert ist meist, so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Denn: Wer viel Eigenmittel hat, braucht weniger Fremdmittel. Die Konditionen für den Immobilienkredit verbessern sich mit steigender Höhe des Eigenkapitals, da das Risiko für die finanzierende Bank sinkt. Je höher die Eigenkapitalquote, desto kürzer ist wegen der niedrigen Kreditsumme zudem die Laufzeit des Kredits und desto schneller ist die Immobilie abbezahlt. Laut Interhyp ist es in vielen Fällen empfehlenswert, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus dem Ersparten zu finanzieren.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Laut Interhyp haben viele Kreditnehmer Probleme mit dem Begriff Beleihungsauslauf. Der Eigenkapitaleinsatz ist für Banken eine wichtige Größe, um den so genannten Beleihungsauslauf (BLA) zu berechnen, der wiederum die Höhe der Kreditzinsen bestimmt. Um den Beleihungsauslauf zu kalkulieren, ermittelt das Kreditinstitut zunächst den Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert stellt den nachhaltig erzielbaren Wert einer Immobilie dar. Die Faustformel: Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Beleihungswert setzt die Bank ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital des Käufers. Beispiel: Taxiert eine Bank bei einer 100.000 Euro teuren Immobilie den Beleihungswert auf 90.000 Euro und bringt der Kreditnehmer nur 20.000 Euro Eigenkapital mit, ist eine Kreditaufnahme von 90.000 Euro erforderlich. Schließlich muss der Immobilienkäufer für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten wie Notar rund 110.000 Euro bezahlen. Damit beträgt der Beleihungsauslauf 100 Prozent. Die Konditionen werden in der Regel günstiger, je niedriger der Beleihungsauslauf ist. Die Grenzen für bessere Konditionen sind je nach Anbieter unterschiedlich, oft gelten aber zum Beispiel bei einem Beleihungsauslauf unter 80 oder unter 60 Prozent günstigere Zinsen.

Was bedeutet Zinsbindung?

Am häufigsten werden Immobilienkredite mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen. Das heißt: Der Kreditnehmer zahlt zehn Jahre lang den vereinbarten Kreditzins. Zehn Jahre lang kennt er seine feste monatliche Kreditrate und hat so Planungssicherheit. Danach muss, wenn der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt wurde, ein neuer Kredit vereinbart werden – die so genannte Anschlussfinanzierung. Die Gesamtlaufzeit des Kredites ist meist nicht identisch mit der Zinsbindungsfrist. Kredite sind mit Zinsbindungen von 1 bis 30 Jahren erhältlich. Welche Zinsbindung für den Kreditnehmer ratsam ist, hängt von vielen Faktoren ab – wie der Einkommenssituation, dem Sicherheitsbedürfnis oder der geplanten Haltedauer des Objektes.

Welchen Tilgungssatz soll ich wählen?

Die Höhe der Tilgungsrate hängt in erster Linie davon ab, wann der Käufer schuldenfrei sein möchte. In der Regel sollte man den Zeitrahmen vom Eintritt des Ruhestands abhängig machen. Weitere Faktoren sind die Höhe des Darlehens und der Zinssatz. Denn je niedriger die Kreditzinsen, desto länger dauert es paradoxerweise, bis der Kredit vollständig zurückbezahlt ist. Michiel Goris führt aus: „Beim gegenwärtig stabilen Zinstiefniveau ist es sinnvoll, einen höheren Tilgungssatz zu vereinbaren. Die anfängliche Tilgung sollte mindestens zwei Prozent betragen.“

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