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Gute Gestaltung wichtig, sonst drohen Steuernachteile

14.06.2011  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: none.

Die Vermietung von Gebäuden oder Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken gilt als eines der Steuersparmodelle.

Dies ist dadurch bedingt, dass durch hohe Werbungskosten, welche insbesondere durch die aufgrund der Fremdfinanzierung entstehenden Schuldzinsen, hohen Abschreibungs- und Erhaltungsaufwendungen steuerlich abziehbare Verluste entstehen können. Oft liegt bei der Vermietung an fremde Dritte auf Dauer Einkunftserzielungsabsicht vor, weswegen dies steuerlich unbedenklich ist.

Doch was ist bei der Vermietung an Angehörige, wo oft der Verwandte oder Bekannte Mieter einen günstigen Mietzins erhält, der nicht der ortsüblichen Miete entspricht, jedoch die Kosten wie bei einer Vermietung an fremde Dritte entstehen.

Hierzu hat das Bundesfinanzministerium 2004 mit dem Erlass unter dem Aktenzeichen IV C 3 - S 2253 - 91/04 die Einzelheiten geregelt. Erreicht der Mietzins 75 % der ortsüblichen Marktmiete, erkennt das Finanzamt alle Werbungskosten voll an, so dass die Vermietungsverluste sich steuerlich auswirken. In der Bandbreite zwischen 56 und unter 75 % der ortsüblichen Miete werden Werbungskosten nur dann voll anerkannt, wenn der Vermieter seine Gewinnerzielungsabsicht in Form einer Prognoserechnung für 30 Jahre nachweist. Schafft er dies nicht, können seine Werbungskosten nur noch anteilig im Verhältnis zur erzielten Miete abgezogen werden. Bei weniger als 56 % der ortsüblichen Marktmiete kann der Vermieter generell seine Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur erzielten Miete geltend machen.

"Dies soll bald vereinfacht werden", so Jörg Strötzel, Vorsitzender der VLH, "denn der Gesetzgeber plant ab 2012, dass generell bei 2/3 und mehr Mietzins bezogen auf die ortsübliche Miete, die Vermietung steuerlich anerkannt wird. Bei niedrigeren Mieten", so Strötzel weiter, "werden die Ausgaben steuerlich nur noch im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Miete anerkannt, was eine große Erleichterung darstellt."

Doch auch in anderer Hinsicht kommt es steuerlich darauf an, dass der Mietvertrag mit dem Angehörigen so umgesetzt wird, als wäre er mit einem fremden Dritten geschlossen. So ist generell die Anerkennung des Mietvertrags und damit auch ggf. negative Vermietungseinkünfte dann ausgeschlossen, wenn z.B. die Miete nicht oder entgegen den Vereinbarungen statt monatlich nur jährlich gezahlt wird. Ebenso ist z.B. bei der Vermietung von Eltern an volljährige Kinder darauf zu achten, dass stets eine abgeschlossene Wohnung und nicht einzelne Räume vermietet werden.

Wenn Sie all diese Steuerfallen umgehen, steht in der Regel der steuerlichen Anerkennung der Vermietung nichts im Wege. Der Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe e.V. (VLH) ist Deutschlands größter Lohnsteuerhilfeverein und betreut über 700.000 Mitglieder. Durch seine bundesweit rund 2.800 örtliche Beratungsstellen - viele davon sind nach DIN 77700 zertifiziert - erstellt er Steuererklärungen für Arbeitnehmer und Rentner im Rahmen der gesetzlichen Beratungsbefugnis nach § 4 Nr. 11 StBerG.

Quelle: Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V.
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