Fällen grundstücksprägender Kiefern ist bauliche Veränderung!

BGB §§ 862, 1004 Abs. 1; WEG § 14 Nr. 1, § 22

In dem Rechtsstreit ... erkennt das Amtsgericht Hamburg-Blankenese - Abteilung 539 - durch den Richter am Amtsgericht ### auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 23.03.2016 für Recht:

1. Der Beschluss der "Jahresversammlung der Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft ### vom 11.08.2015 zu TOP 8 lautend:
"abschließend wird daher nur die Fällung der beiden Kiefern im Bereich des Parkplatzes beantragt, dieser Antrag wird mit 8 Zustimmungen, 3 Gegenstimmen mehrheitlich genehmigt"
wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Parteien bilden eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ausweislich der - als Anlage K3 (Blatt 32 der Akte) vorgelegten - Eintragungsmitteilung ist der Kläger seit 29.06.2006 Wohnungseigentümer während zugunsten seiner Eltern ein Nießbrauch am selben Wohnungseigentum bestellt wurde.

Die Mehrhausanlage verfügt über eine Tiefgarage, einen Parkplatz, Rasenflächen und Baumbestand. Soweit wird verwiesen auf die Skizze (Anlage K4, Blatt 33 der Akte) und die Fotos (Anlage K2, Blatt 12 bis 15 der Akte).

Bereits im Jahr 2014 bestanden Probleme mit eindringender Feuchtigkeit im Bereich der Tiefgarage. Wegen des Umfangs und der Art der Instandsetzungsmaßnahmen wird auf die - als Anlage B6 (Blatt 86 f. der Akte) vorgelegte - Berechnung der ### vom 29.04.2014 verwiesen. Den Umfang der Aufgrabungsarbeiten dokumentieren die Fotos (Blatt 89 f. der Akte).

In der Position 2 ist für die Fällung der beiden Kiefern (am Parkplatz) mit Klettertechnik ein Nettogesamtpreis von 800,00 Euro genannt (= brutto 952,00 Euro). Das gesamte Rechnungsvolumen belief sich auf brutto 4.905,72 Euro.

Laut Protokoll vom 12.08.2015 lag ein Angebot der Firma ### in Höhe 8.518,56 Euro Brutto vor, außerdem war ursprünglich geplant, weitere umfangreiche Baumarbeiten auf dem gesamten Grundstück durchzuführen inklusive Fällung einer Kastanie, Fällung einer Thuja und einer Blaufichte. Beschlussgegenstand sollte ebenfalls die "Festlegung eines Kostenrahmens, Bereitstellung der Finanzierungsmittel" sein. Beschlossen wurde dann letztlich "nur die Fällung der beiden Kiefern im Bereich des Parkplatzes".

Zumindest dem Verwalter und den Beiräten lagen Alternativ-Angebote der Firma ### (Anlage B2, Blatt 59 der Akte) über Brutto 999,60 Euro sowie der Firma ### über Brutto 1.071,00 Euro (Blatt 60 der Akte) vor.

Die beiden Kiefern in der Nähe des Parkplatzes sind aufgrund ihrer Höhe inzwischen Ursache für eine teilweise Verschattung des Grundstücks.

Vonseiten der Beklagten wird befürchtet, dass der Wurzelwuchs das Dach der Tiefgarage insbesondere deren Abdichtung beschädigen wird. Ebenfalls soll die hohe Gewichtsbelastung der Kiefern eine konkrete Gefahr für das Garagendach darstellen.

Eine Untersuchung der beiden Schwarzkiefern - z. B. auf Bruchgefahr kraft Alterung - wurde nicht durchgeführt.

Ebenso wenig wurde untersucht, ob das Wurzelwerk der Kiefern eine konkrete Gefahr für das Tiefgaragendach und dessen Abdichtung darstellt.

Die Genehmigung des Naturschutzreferats für die Fällung wurde bewusst nicht vor der Beschlussfassung eingeholt (aus Kostengründen).

Soweit durch die Kieferwuzeln auf dem Weg in der Gartenanlage Stolpergefahren entstanden sind, können diese jedenfalls nicht durch das Kappen der Wurzeln beseitigt werden. Dies würde vielmehr die Standfestigkeit der beiden großen Kiefern gefährden.

Der Kläger behauptet, dass 2014 ein Baum aus rein gärtnerischen Gründen beseitigt wurde, zur Vermeidung einer Reparatur des Garagendaches sei dies jedenfalls nicht geschehen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagten ins Blaue hinein eine vermeintlich konkrete Gefahr durch Gewicht und Größe der beiden Kiefern für die Abdichtung des Tiefgaragendaches behaupten.

Auch wenn es zu einer Stolpergefahr im Bereich des Pflasterbelages gekommen sein sollte und die Kiefern hier für ursächlich wären, hätte man weiteres Instandsetzung der Pflasterung beschließen können.

Wahrer Grund für die beschlossene Baumfällung sei, dass die auf dem Parkplatz stehenden Fahrzeuge durch Nadeln und Baumharz betroffen würden.

Auch die Verschattung sei nicht derart groß, weil die Bäume sehr lichtdurchlässig seien. Außerdem wüchsen sie ungefähr 20 Meter vom Haus la entfernt.

Es könne insbesondere kein Rückschluss aus dem Fällen eines kleinen nicht unter Naturschutz stehenden Baumes im Jahr 2014 auf die Notwendigkeit der Fällung der beiden großen Kiefern gezogen werden.

Es sei unklar, ob Statik und Bauart der Decke von Tiefgarage und Heizungskeller überhaupt konstruktiv übereinstimmten.

Der Kläger beantragt, wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten monieren, dass ausweislich der Eigentümerliste der Kläger seinen eigenen Vater, (Nießbrauchsberechtigter) verklagt hätte.

Die Fällung der beiden Kiefern sei notwendig, insbesondere der Wurzelwuchs sei für die Abdichtung des Garagendaches gefährlich, es bestehe durch die Wurzeln Stolpergefahr und Tageslicht gelange kaum noch in die Wohnung des Hauses ###.

2014 sei der kleinere Baum nur gefällt worden, um eine kostenaufwendige Reparatur des Garagendachs zu vermeiden.

Die beiden Kiefern hätten mittlerweile eine Größe erreicht, die es verhindere von einer "gärtnerisch gepflegten Anlage" weiterhin zu sprechen.

Die Beklagten gehen davon aus, dass bei entsprechender Beantragung vom Naturschutzreferat die Fällgenehmigung erteilt wird.

Für gärtnerische Maßnahmen im Umfang von weniger als 1.000,00 Euro bedürfe es keines Finanzierungsbeschlusses. Diese Kosten würden aus dem laufenden Wohngeld bezahlt.

Darüber hinaus verweisen die Beklagten darauf, dass die nicht innerhalb der 2-monatigen Begründungsfrist vorgetragenen Beanstandungen aus Rechtsgründen unberücksichtigt bleiben müssen.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

Der angegriffene Beschluss ist nichtig, zumindest aber für ungültig zu erklären.

Aus § 48 Abs. 4 WEG ergibt sich, dass Nichtigkeitsgründe von Amts wegen im Beschlussanfechtungsverfahren nach dem § 43 Nr. 4, 46 WEG mit zu prüfen sind.

Insoweit bedarf es auch keiner gesonderten Antragstellung. Es handelt sich vielmehr um einen einheitlichen Streitgegenstand, eine weitere Ausdifferenzierung in eine Nichtigkeitsfeststellungsklage und eine Anfechtungsklage muss nicht erfolgen. Es kann auch die geringere Rechtsfolge ausgesprochen werden (vgl. auch LG München I ZMR 2014, 480).

1. Den Nichtigkeitsgrund wegen fehlender Bestimmtheit musste der Kläger auch nicht binnen der 2-monatigen Begründungsfrist des § 46 WEG rügen.

Im vorliegenden Fall handelt es sich auch nicht um einen Grundbeschluss, dem noch ein Ausführungsbeschluss, der die Einzelheiten regelt (zu beauftragendes Unternehmen, Kostenverteilung, Kostenhöhe), nachfolgen sollte.

Der vorliegende sehr knapp formulierte Beschlusstext lässt sich auch nicht durch eine Auslegung nach objektiv-normativen Kriterien zu einem eindeutigen Ergebnis führen. Er bleibt vielmehr widersprüchlich.

Der Beschluss zu TOP 8 lässt gerade nicht aus sich heraus eindeutig und widerspruchsfrei erkennen, dass nach Kenntnis der Alternativ-Angebote die Firma ### zu brutto 952,00 Euro den Auftrag zur Fällung der beiden Kiefern erhalten sollte.

Ebenso wenig ist klar gestellt, dass entgegen § 16 Abs. 6 WEG auch die gegen den Beschluss stimmenden Eigentümer mit Kosten belasten werden sollen, weil die Beklagten der Meinung sind, es handle sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne der §§ 21 Abs. 3 und 5 WEG, mit der Folge das alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen oder dem hierfür in der Teilungserklärung vorgesehen Verteilerschlüssel mit den Kosten zu belasten sind.

Im vorliegenden Fall liegt eine "gesteigerte Unbestimmtheit" vor die zur Nichtigkeit des Beschlusses führt (OLG Düsseldorf WUM 2009, 63).

Schon die fehlende eindeutige Kostenverteilung, die sich aus dem Beschluss selbst ergeben muss oder aus dem Inhalt des Protokolls/ der Niederschrift, führt bereits zur Nichtigkeit (LG München I ZMR 2012, 582).

Zu Gartenpflegemaßnahmen hat das LG Hamburg (ZMR 2001, 480) entscheiden:

"Für die Frage der objektiven- und normativen Auslegung eines Beschlusses ist zu beachten, dass Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses nur herangezogen werden dürfen, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind z. B. aus dem übrigen Versammlungsprotokollen".

Daran fehlt es hier insbesondere, weil sich aus dem Beschluss gerade nicht ergibt, welches Gartenunternehmen zu welchem Preis die Arbeiten durchführen soll.

Auch die fehlende Festlegung eines Kostenrahmens, - obwohl zu TOP 8 im Betreff genannt - reicht für die Beschlussnichtigkeit aus. § 139 BGB gilt insoweit zumindest analog. Der Beschluss enthält hinsichtlich der Kosten keine Deckelung und damit ein unzulässiges Blankett für den Verwalter als Vollzugsorgan. So hat etwa das Amtsgericht Düsseldorf (Urteil vom 30.11.2015, 290a C 152/15) festgestellt:

"Die im Beschluss verwendete Formulierung "der Verwalter wird mit dem Abschluss eines gerichtlichen Vergleichs für die Gemeinschaft im Rahmen der Berufung beauftragt" sei zu unbestimmt und nichtig."

Auch für nach Beschlussfassung fiktiv neu hinzu tretende Wohnungseigentümer muss klar erkennbar, hin zu welchem Preis, mit welchen konkreten Arbeiten der Verwalter welches Unternehmen beauftragen soll (vgl. AG Hamburg-Blankenese ZMR 2004, 783; AG Harnburg-Blankenese ZMR 2015, 580).

Hinzu kommt, dass aus der Betreffzeile wonach "ein Angebot der Firma ### in Höhe 8.518,56 Euro brutto vorliege" nicht zwingend auf die Beauftragung dieser Firma zu den Tarifen dieses Angebots bei deutlich eingeschränktem Leistungsverzeichnis geschlossen werden kann.

Das als Anlage B1 vorgelegte Angebot lautet lediglich über Gesamt brutto 4 905,72 Euro. Es gibt hier also offenbar mehrere Angebote oder das eine Angebot ist im Protokoll nicht richtig bezeichnet. Hierzu hätte es sich angeboten, die Angebotsnummer und das Datum in der Niederschrift aufzuführen.

Der Beschluss muss so gefasst sein, dass auch bei einem fiktiven Wechsel in der Person des Verwalters der Nachfolger eindeutig und unmissverständlich aus der Beschlusslektüre erkennen kann, was er zu veranlassen hat (vgl. AG Kassel ZWE 2015, 278).

Für die Bestimmtheit eines Instandsetzungsbeschlusses ist es grundsätzlich geboten, das Angebot des ausführenden Unternehmens mit den darin enthaltenden Arbeiten (Leistungsverzeichnis) als Anlage zur Versammlungsniederschrift und darauf Bezug zu nehmen (AG Dortmund, Urteil vom 05.11.2015, 513 C 22/15).

Auch wenn es das OLG Hamburg für eine Wohnanlage mit parkähnlichem Charakter nicht beanstandet hat, wenn nach Vorliegen einer Genehmigung des Naturschutzreferates beschlossen wurde, einzelne Bäume zu fällen (OLG Hamburg ZMR 2004, 294, 295), lässt sich dieses Entscheidung auf dem vorliegenden Fall nicht übertragen.

Zumindest das ersatzlose Fällen der beiden großen Kiefern führt dazu, dass sich der Charakter der Gartenanlage - für einige Wohnungseigentümer negativ verändert, in dem u. a. ein besserer Blick auf den Parkplatz und die dort parkenden Fahrzeuge möglich ist.

Bereits die zur Akte gereichten Fotos verdeutlichen, dass die beiden Kiefern einen prägenden Einfluss auf die Gartenanlage haben. Über Geschmacksfragen hat nicht das Gericht zu entscheiden.

Im allein maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung stand auch nicht durch Untersuchungen fest, dass die Wurzeln der beiden Kiefern die Dichtung der Tiefgarage beschädigen oder dass dies allein schon durch das Gewicht der Kiefern passiere.

Insoweit rügen die Klägervertreter zu recht, dass hier die von Beklagtenseite geschilderte Gefahr eher eine "Behauptung ins Blaue hinein" ist, wenn gleich diese einen gewissen Wahrscheinlichkeitswert für sich hat.

Es ist auch keineswegs so, dass die zum Fällen vorgesehenen Kiefern quasi ungeplant ihr Wachstum entfaltet haben. Richtig ist vielmehr, dass die Gartenanlage so wie sie heute ist, ursprünglich von Architekten geplant war.

2. Ob das Fällen von Bäumen eine bauliche Veränderung darstellt und damit auch der Zustimmung des Klägers bedurfte oder als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden konnte, hängt immer von den Umständen des Einzelfalles ab (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 527).

Im vorliegenden Fall stellen die beiden Kiefern eine die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks nachhaltig beeinflussende den optischen Gesamteindruck maßgeblich prägende Bepflanzung dar. Dies hat zur Folge, dass ihre Beseitigung - es sei denn sie sind krank oder gefährden die Tiefgarage, was zum Zeitpunkt der Beschlussfassung jedoch nicht feststand - den Charakter der Außenanlage deutlich verändern würde (OLG Düsseldorf ZMR 1994, 376).

Es wird mit den beiden Kiefern gerade nicht geplant, nur 2 Bäume aus einer Baumgruppe zu entfernen, was ohne spürbare Auswirkungen auf die Gesamtoptik bleiben kann, sondern es werden 2 gezielt vom Architekten als Gartengestallter geplante und gepflanzte sowie gepflegte Bäume, die nach Aktenlage nicht krank sind, zum Fällen vorgesehen.

Eine bauliche Veränderung liegt nach Merle (in Bärmann 13. Auflage § 22 WEG Randnummer 60) vor, soweit die gärtnerische Gestaltungsmaßnahme über die übliche Gartenpflege (etwa Rasen mähen, Baumschnitt und auslichten von Bäumen und Hecken) hinausgeht. Eine bauliche Veränderung sei insbesondere gegeben, wenn eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt wird.

Das Fällen von Bäumen könne als bauliche Veränderung nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn der optische Eindruck und Charakter der Außenanlage deutlich verändert wird (OLG Köln NZM 1999, 623, 624, AG Braunschweig ZWE 2014, 283).

Soweit die Beklagten sich auf den Lichtentzug durch die zu fällenden Bäume berufen, steht nicht fest, dass für die Beseitigung einer derartigen Beeinträchtigung tatsächlich das Fällen zweier Bäume erforderlich ist. Gegebenenfalls reicht auch das Fällen eines Baumes oder ein Kronenausschnitt beider Bäume.

Selbst wenn die Wuzeln der Kiefern die Pflasterung hoch drücken, liegt es im Verwaltungsermessen der Wohnungseigentümer gegebenenfalls das teilweise Beseitigen der Wurzeln nebst setzen einer Wurzelsperre zu beschließen, sofern ein weiter gehendes Kappen des Wurzelwerks die Standsicherheit der Kiefern gefährden würde (vgl. LG Hamburg Urteil vom 13.12.2015, 321 S 24/14).

Im Regelfall sind die sogenannten "Schwachwurzeln" - wenn sie stören - zu beseitigen, jedoch immer nur vorbehaltlich der notwendigen naturschutzrechtlichen Genehmigungen (AG Hamburg-Blankenese Urteil vom 24.06.2015, 531 C 62/14); ggf. unter Ausnutzen der Befreiungsmöglichkeiten nach dem hamburgischen Naturschutzrecht (vgl. auch AG Hamburg-Altona ZMR 2013, 448 f.).

Zu latent, aber noch nicht akut bruchgefährdeten Bäumen (vgl. AG Hamburg-Altona Urteil vom 07.07.2015, 314b C 178/14).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.