Es gibt nur einen Verwalter-Kandidaten: Eigentümer müssen ihn wählen!

WEG § 26
1. Steht für die Verwalterwahl nur ein Kandidat zur Auswahl und legt dieser annehmbare Konditionen für den Verwaltervertrag vor, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten.*)
2. Die Eigentümer sind über die Konditionen hinreichend informiert, wenn sie Kenntnis davon haben, dass neben der Grundvergütung Sondervergütungen anfallen können. Diese müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn insoweit die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrages besteht.*)
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 22.08.2023 - 2-13 T 56/23

In der Beschwerdesache ... hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht Dr. Zschieschack als Einzelrichter am 22.08.2023 beschlossen:

1. Auf die sofortige Beschwerde der Beschwerdeführer wird die Kostenentscheidung im Beschluss des AG Frankenberg (Eder) vom 8.3.2023 abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beklagte zu tragen.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

GRÜNDE

I.

Mit der Klage wandten sich die Klägerinnen gegen einen Negativbeschluss, mit welchem die Bestellung eines Verwalters in einer bis dahin verwalterlosen Gemeinschaft, die lediglich noch aus zwei weiteren Eigentümern (einem Ehepaar) bestand, abgelehnt wurde. Zu der Eigentümerversammlung, auf der sämtliche Wohnungseigentümer erschienen, wurde von dem Bevollmächtigten der Klägerin eingeladen. In dem Einladungsschreiben wurde mitgeteilt, dass lediglich ein Verwalter, dessen Name und Sitz mitgeteilt wurde, bereit sei, die Beklagte zu verwalten, als Honorar wurde mit 55 Euro pro Monat und Einheit angegeben. Zugleich wurde ein Entwurf des Protokolls übersandt, aus welchem sich ergab, dass die Bestellung für 5 Jahre erfolgen sollte, zu den Kosten die Mehrwertsteuer hinzukäme und Sonderleistungen.

Nachdem die Eigentümer allstimmig einen Umlaufbeschluss zu Bestellung dieses Verwalters gefasst haben, wurde der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreites den Klägerinnen auferlegt, da die Beschlussanfechtungsklagen keinen Erfolg gehabt hätte, denn die Eigentümer seien im Vorfeld nicht hinreichend über die Eckpunkte des Angebotes informiert worden, worauf diese auch den Klageabweisungsantrag gestützt hatten. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Klägerinnen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 91a, 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie hat Erfolg.

In Folge der übereinstimmenden Erledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO) war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Voranzustellen ist, dass es nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (vgl. nur BGH NJW-RR 2009, 422).

Unter Anlegung dieser Maßstäbe ist nur eine Kostenauferlegung auf die Beklagten sachgerecht. Da auf der Versammlung alle Eigentümer erschienen waren, kommt es auf die Frage, ob die Klägerinnen zur Einladung berechtigt waren, nicht an (BGH ZMR 2022, 566). Die Ablehnung der Beschlussfassung über die Verwalterbestellung hätte daher nur aus inhaltlichen Gründen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen können.

Dies war jedoch nicht der Fall, so dass die Anfechtungsklage des Negativbeschlusses Erfolg gehabt hätte. Denn in einer verwalterlosen Gemeinschaft besteht, schon aus Gründen der Vertretung, ein Anspruch jedes Eigentümers auf einen Verwalter (BGH NZM 2022, 766 Rn. 52; Kammer ZWE 2022, 265). Dieser konnte vorliegend - was die Eigentümer sodann im Umlaufbeschluss auch taten - nur durch die Bestellung des einzigen Kandidaten erfüllt werden.

Zutreffend ist zwar, dass der Einladung keine Alternativangebote beigefügt waren, insoweit ist allerdings unstreitig, dass weitere Verwalter nicht bereit gewesen sind, die Beklagte zu verwalten. Bei dieser Sachlage entspricht es der Rechtsprechung der Kammer, dass die Vorlage von Alternativangeboten kein Selbstzweck ist. Wenn lediglich ein Verwalter bereit ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten, entspricht dessen Wahl nicht deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil keine Alternativangebote vorlagen (Kammer NZM 2020, 671; ZMR 2022, 654). Gibt es nur einen Kandidaten, der zur Auswahl steht und annehmbare Konditionen vorlegt, reduziert sich das Ermessen im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten. Inhaltliche Einwände gegen das Angebot des Verwalters sind nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich, so dass es auf die denkbare Frage, ob eine Verwalterbestellung auch dann zwingend ist, wenn das Angebot für die Eigentümer wirtschaftlich untragbar ist, nicht ankommt. Ebenso ist nicht geltend gemacht worden, dass es in der Gemeinschaft an Verwaltungsbedarf fehlte.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts, war vorliegend eine Zustimmung der übrigen Eigentümer nicht deshalb entbehrlich, weil der Beschluss nicht hinreichend vorbereitet war. Allerdings entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Eigentümer im Regelfall bereits mit der Einladung in die Lage versetzt werden müssen, die erforderlichen Informationen zur Beschlussfassung zu erhalten. Dies bedeutet für den Fall der Verwalterwahl, dass den Eigentümern erforderlich ist den Wohnungseigentümern die Namen der Bewerber, sowie die Eckpunkte ihrer Angebote mitzuteilen, wozu die Laufzeit des Vertrages und die Vergütung gehört, wobei darzustellen ist, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit Vergütungsbestandteilen angeboten wird (BGH NZM 2020, 663). Dies ist auch bei nur einem Kandidaten erforderlich, da auch hier die Eigentümer in begründeten Fällen auch von der Bestellung eines Verwalters absehen können oder das vorgelegte Angebot den Eigentümern Anlass gibt, eigene Ermittlungen zu übernahmebereiten Kandidaten anzustellen, oder sich selbst für das Amt bereit zu erklären.

Nachdem im Beschwerdeverfahren allerdings unstreitig geworden ist, dass den Eigentümern nicht nur die Einladung, sondern auch der Protokollentwurf vorlagen, waren die erforderlichen Informationen vorhanden. Es wurde mitgeteilt, dass es lediglich einen einzigen Verwalterkandidaten gab. Die Mitteilung der Kandidaten, welche die Wahl abgelehnt haben erst in der Eigentümerversammlung, ist insoweit ohne Relevanz, denn diese standen nicht zur Wahl. Die Information soll den Eigentümern aber die Möglichkeit geben, über die Kandidaten, welche als Verwalter in Betracht kommen, Informationen im Vorfeld einzuholen. Bezüglich angesprochenen Verwaltern, die sich nicht zur Wahl stellen, ist dieses nicht erforderlich. Ebenfalls hatten die Eigentümer zumindest durch den Protokollentwurf die erforderliche Information davon, dass die Kosten monatlich 55 Euro pro Wohneinheit zuzüglich Mehrwertsteuer betrugen und eine Laufzeit von 5 Jahren angestrebt wurde. Ebenfalls wurde mitgeteilt, dass Sonderleistungen vorgesehen waren. Damit waren die Eigentümer auf die Beschlussfassung hinreichend vorbereitet. Sie hatten die erforderlichen Informationen. Eine Aufschlüsselung sämtlicher Sonderleistungen im Vorfeld ist, anders als dies das Amtsgericht offenbar meint, nicht erforderlich. Wenn einzelne Eigentümer weiteren Informationsbedarf gehabt hätten, hätten sie Einsicht in den Verwaltervertrag begehren müssen oder gegebenenfalls den Kandidaten ansprechen müssen. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass die Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Beschlussfassung verwalterlos war und sich die Kläger als Eigentümer bereit erklärt hatten, die Organisation der Verwalterwahl zu übernehmen. Zwar sind die Anforderungen des Wohnungseigentumsrechts in einer verwalterlosen Kleinstgemeinschaft nicht abgesenkt, allerdings dürfen insoweit die Anforderungen an die Informationsbereitstellung nicht überspannt werden und müssen auch für Wohnungseigentümer erfüllbar sein.

Da die Klage demzufolge Erfolg gehabt hätte, entsprach es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten aufzuerlegen. Nach alledem war auf die Beschwerde die angegriffene Kostenentscheidung abzuändern. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestehen nicht, zumal in Verfahren nach § 91a ZPO die Rechtsbeschwerde nicht zur Klärung von materiellen Fragen zugelassen werden darf.