COVID-19 hat die europäischen Büromärkte fest im Griff

• Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL ist im dritten Quartal 2020 gegenüber dem Vorquartal um 0,3 Prozent gesunken, im Jahresvergleich um 1,8 Prozent gestiegen.
• Mit 1,7 Mio. m² liegen die Einbußen für den europäischen Büroflächenumsatz im dritten Quartal 2020 gegenüber dem Vergleichszeitraum im Vorjahr bei 50 Prozent.
• Die Leerstandsquote für Büroflächen hat im dritten Quartal europaweit um 40 Basispunkte auf 6,3 Prozent zugelegt. Bis Ende des Jahres dürfte sich der Druck nach oben leicht erhöhen.

Die gesamte Region EMEA stand im dritten Quartal unter dem Einfluss von Corona und deren Auswirkungen auf Politik, Gesellschaft und Wirtschaft. Zunächst erlebten die Märkte mit der Lockerung von Anti-Corona-Maßnahmen zwar eine Belebung des BIP mit ersten Anzeichen einer Erholung im Mai und Juni. Aber die Hoffnung auf eine schnelle Erholung wurde durch erneute Reisebeschränkungen und Verordnung von sozialer Distanz in unterschiedlichen Bereichen konterkariert. Anzeichen einer zweiten Infektionswelle traten im Spätsommer und aktuell verstärkt im Herbst in ganz Europa auf. Lokale Lockdowns oder starke Beschränkungen statt nationaler Sanktionen haben den wirtschaftlichen Leidensdruck zwar verringert, aber bei weitem nicht ausgeräumt. Staatliche Unterstützungsprogramme greifen weiterhin unterschiedlich stark. Weitere Reaktionen sollten nicht ausgeschlossen werden, da die Anzeichen wirtschaftlichen Schadens mit Unternehmensinsolvenzen und der Verlust von Arbeitsplätzen zunehmen.

Büro-Mietpreisindex erstmals seit 2015 im Minus

Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL* ist im dritten Quartal 2020 zum ersten Mal seit 2015 gesunken: 0,3 Prozent lag er im Minus gegenüber dem vorangegangenen Quartal. Mit Moskau (-6,7 % gegenüber Vorquartal) und Stockholm (-1,9 %) verzeichneten dabei zwei Märkte einen Rückgang der Spitzenmieten. In der schwedischen Hauptstadt war nach einer 11 Jahre langen Wachstumsphase, in der die Mieten um 110 Prozent zugelegt hatten, der erste Rückgang der Mieten zu verzeichnen. Obwohl mit einer nach wie vor hohen Nachfrage nach erstklassigen Flächen auch die Anzahl der Deals im Vergleich zum zweiten Quartal zugelegt hat, hat der erhebliche Druck, der diesen Mietanstieg in den letzten Jahren ausgelöst hat, etwas nachgelassen.

Als einzige Märkte mit einem geringfügigen Zuwachs gegenüber dem Vorquartal können Paris (+ 1,1 %) und Edinburgh (+1,4 %) punkten. In der französischen Hauptstadt wurden Anmietungen mit der neuen Spitzenmiete von 900 Euro/m²/Jahr realisiert. Die Verfügbarkeit von erstklassigen Objekten in 1 A-Lagen befindet sich hier auf einem Allzeittief. Alle anderen analysierten 20 Indexmärkte blieben stabil. Für den aktuellen jährlichen Mietpreiszuwachs der 24 Indexmärkte wurde ein Plus von 1,8 Prozent bilanziert.

Von den auf der europäischen Immobilienuhr von JLL genannten 35 Märkten bewegt sich Ende September 2020 der überwiegende Teil im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“, aber im Gegensatz zum Vergleichszeitraum des Vorjahres immerhin fünf im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“, darunter beide Londoner Teilmärkte, und neun Märkte stehen auf der „12“.

Es ist trotz Covid-19 eher unwahrscheinlich, dass sich die europäischen Spitzenmieten in besten Lagen und Top-Objekten generell stark nach unten bewegen. Erwartet werden 2020 in einigen Städten Rückgänge im niedrigen einstelligen Bereich. Wahrscheinlicher sind als Reaktion auf die wirtschaftlich angespannte Situation und die allgemeine Unsicherheit das Gewähren großzügigerer Incentives. Dies hat sich bereits im dritten Quartal angedeutet, in dem der effektive Nettomietindex ein Minus von 0,9 Prozent aufwies, also mehr als der Spitzenmietpreisindex. Die Unsicherheit auf dem Markt hat in einigen Städten zu mieterfreundlicheren Bedingungen geführt. Infolgedessen haben die Incentives in den Monaten Juli bis Ende September zugenommen: in 11 der 24 Indexstädte sind die effektiven Nettomieten, also nach Abzug von gewährten Incentives seitens der Eigentümer, gesunken.

Trotz der deutlichen Vermietungsrückgänge erweisen sich die Mieten in den sieben deutschen Immobilienhochburgen als sehr stabil und robust. In keiner Stadt hat es zwischen dem zweiten und dritten Quartal des laufenden Jahres Veränderungen gegeben - trotz ansteigender Leerstände. Stuttgart mit einem Plus von 4,1 Prozent und Hamburg mit 3,5 Prozent notierten die stärksten Steigerungen im 12-Monatsvergleich.

Gleichwohl ist zu berücksichtigen, dass sich diese Stabilität auf die Nominalmieten bezieht. Effektiv ist eine Bewegung nach unten zu beobachten. Vermieter zeigen sich eher bereit, großzügigere Anreize in Bezug auf mietfreie Zeiten oder Ausbauzuschüsse zu gewähren. Im Schnitt bewegen sich die Incentives bei ca. 5-10 Prozent der Nominalmieten bei einem 10-Jahres-Mietvertrag.

Deutlicher Umsatzrückgang für 2020 erwartet

Zwar hat die Vermietungsnachfrage gegen Ende des dritten Quartals langsam angezogen, dennoch muss für den europäischen Büroflächenumsatz in den Monaten Juli bis Ende September mit rund 1,7 Mio. m² im Jahresvergleich ein Rückgang von 50 Prozent konstatiert werden. Ein Großteil der Flächen konzentrierte sich auf das kleinflächige Segment unter 1.000 m². Anmietungen über 5.000 m² waren Ausnahmen. Viele Unternehmen haben ihre Planungen weiterhin auf Eis gelegt, nutzen die Zeit stattdessen zur Überprüfung ihrer künftigen Flächenanforderungen.

Kein Markt unter den 24 Index-Märkten konnte im dritten Quartal ein Plus im Jahresvergleich verzeichnen. Fast alle Märkte zeigten zweistellige Rückgänge. Die höchsten Einbußen gegenüber dem Vorjahr zeigten sieben Märkte mit jeweils einem Minus zwischen 60 und 82 Prozent, darunter Amsterdam (auf 25.000 m²), Barcelona (auf 29.000 m²), Moskau (147.000 m²), Central London, das nur noch 85.000 m² vermietet hat, und Mailand mit einem Rekordtief von 21.000 m². Zwischen einem Minus von 30 und 60 Prozent bewegten sich 12 Märkte, darunter Prag (60.000 m²), Berlin (139.000 m²), Paris (246.000 m²) und Stockholm (50.000 m²). Frankfurt ist mit einem Rückgang von minus acht Prozent die einzige Stadt im einstelligen Minusbereich.

Kumuliert ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Umsatz auf den analysierten 24 Index-Märkten von rund 5,9 Mio. m², entsprechend einem Rückgang von 42 Prozent im Jahresvergleich, der Fünf- und Zehnjahresschnitt ist um 30 bzw. 35 Prozent unterschritten. In vielen Unternehmen regiert der Rotstift und geplante Umzüge oder Expansionen stehen erst einmal nicht mehr zur Debatte. Last but not least ist auch die Frage der richtigen Balance zwischen benötigter Bürofläche vor Ort und dem flexiblen Arbeiten der Mitarbeiter aktuell noch unbeantwortet.

Es wird erwartet, dass Umsatzzahlen auf absehbare Zeit verhalten bleiben. Einer zunächst erwarteten Wiederbelebung im vierten Quartal dürfte der jüngste Anstieg der Covid-19-Fallzahlen entgegenstehen. JLL prognostiziert für 2020 ein Umsatzvolumen, das gegenüber dem 3-Jahres-Durchschnitt um mindestens 35 Prozent sinken wird.

Rückläufige Vorvermietungen und steigende Untervermietungen lassen Leerstandsquote steigen

Die Leerstandsquote für Büroflächen ist in Europa im dritten Quartal 2020 aufgrund von rückläufigen Vorvermietungen und steigenden Untervermietungen um 40 Basispunkte auf 6,3 Prozent weiter angestiegen. Nur noch zwei Märkte, Luxemburg (- 20 Basispunkte auf 2,9 %) und Budapest (-10 bps auf 7,2%) konnten sich dieser Entwicklung entziehen. Dagegen legte in 18 der 24 Indexstädte der Leerstand zu mit Dublin (+150 bps auf 9,5 %), Barcelona und Rotterdam (mit jeweils +100 bps auf 5,2 % bzw. 9,4 %) an der Spitze. Die höchste Leerstandsquoten haben Mailand mit 12 Prozent und Moskau mit 11,5 Prozent. Die kurzfristige Verfügbarkeit in den beiden flächenmäßig größten Märkte, Paris und London, liegt bei 6,1 bzw. 5,9 Prozent.

In den sieben deutschen Immobilienhochburgen erhöhte sich das Leerstandsvolumen zum Ende des dritten Quartals im Vergleich zum Vorquartal um sieben Prozent auf rund 3,2 Mio. m². Die Leerstandsquote erreicht damit im Schnitt 3,4 Prozent, bewegt sich also deutlich unter dem europäischen Durchschnitt. Die Tendenz bis Ende des Jahres ist zwar leicht zunehmend (3,7 %), aber weit von einer Angebotsschwemme entfernt. Leerstandsquoten im zweistelligen Bereich wie 2010 wird es mittelfristig nicht geben. Die höchste Quote weist Frankfurt mit 6,5 Prozent auf, fünf der Big 7 bewegen sich unter 3 Prozent, Stuttgart ist mit einem kurzfristig verfügbaren Angebot von lediglich 2,0 Prozent deutlich in einer ungesunden Angebotssituation.

Ein Aspekt, der in Krisenzeiten immer wieder zutage tritt, sind nicht mehr benötigte Flächen, die dann als Untermietflächen angeboten werden. Es ist bei diesem Thema aktuell mehr Bewegung zu verzeichnen. Fakt ist, dass solche Flächen durch Aktivitäten der Mieter in Corona-Zeiten zugelegt haben. Auf den Leerstand hatte dies bislang aber insgesamt nur geringfügige Auswirkungen. Ab dem vierten Quartal könnten einige Unternehmen verstärkt versuchen, vorübergehend nicht mehr benötigte ursprüngliche (Wachstums-) Flächen weiterzuvermieten und damit ihre Kosten zu senken.

Da auf den Baustellen in den meisten Teilen Europas weiter gearbeitet wurde, haben die Bürofertigstellungen in den letzten drei Monaten zugenommen. Sie beliefen sich im dritten Quartal auf rund 1,2 Mio. m², der höchste Stand bis dato im laufenden Jahr. Auf Paris (342.000 m²), Berlin (143.000 m²) und München (132.000 m²) entfiel der größte Teil der neu auf den Markt gekommenen Flächen.

Noch höher wird das Fertigstellungsniveau voraussichtlich im vierten Quartal ausfallen, da zunächst verzögerte Bauvorhaben nun noch bis Ende des Jahres ins Ziel gebracht werden sollen, mit der Folge eines weiter erhöhten Drucks auf den Leerstand.