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Außerordentliche Versammlung zwecks eines Finanzierungsplanes

16.04.2012  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: Bundesgerichtshof.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte eine Finanzlücke bei einer geförderten Sanierungsmaßnahme schließen. Doch die Einladung schien einem der Eigentümer, als machte die Verwalterin dies nicht ausreichend deutlich. Deshalb klagte er vor dem BGH auf die Aufhebung der dort getroffenen Beschlüsse.

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft; die meisten Wohnungen gehören zwei Immobiliengesellschaften. Die Wohnungseigentümer ließen das Anwesen unter Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung in Höhe von 450.000 € umfangreich sanieren. Die Förderung war von dem Abschluss der Sanierung noch im Jahr 2009 abhängig; ein Teilbetrag von 190.000 € sollte erst nach deren Abschluss ausgezahlt werden. Am 2. Juli 2009 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine früher beschlossene, in Raten zu zahlende Sonderumlage in Höhe von 341.050,32 € sofort fällig zu stellen und eine weitere Sonderumlage von 230.000 € aufzubringen, um eine Finanzierungslücke zu schließen.

Mit Schreiben vom 22. September 2009 lud die Verwalterin zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 1. Oktober 2009 ein, auf der wegen nicht ausreichender Mittel zur Bezahlung der Sanierungskosten unter Tagesordnungspunkt 6 eine weitere Sonderumlage von 750.000 € beschlossen werden sollte, was auch geschah. Die Sanierung wurde danach termingerecht abgeschlossen, die restlichen Fördergelder ausgezahlt.

Mit der Anfechtungsklage wendet sich der Kläger zu 1 gegen die am 1. Oktober 2009 beschlossene Sonderumlage. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision will der Kläger weiterhin eine Aufhebung des Beschlusses erreichen. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Beschluss über die weitere Sonderumlage von 750.000 € entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage hätten die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum gehabt, der an dem Finanzierungsbedarf und an den zu erwartenden Zahlungsausfällen auszurichten gewesen sei. Die beiden Immobiliengesellschaften seien nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen gewesen.

(…)

Das Rechtsmittel ist unbegründet. Der Beschluss verstößt nicht gegen § 23 Abs. 2 WEG.

Nach dieser Vorschrift setzt die Gültigkeit eines Beschlusses voraus, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. (…) Dazu ist es auch ausreichend, wenn die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse so genau bezeichnet sind, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweit auf die Gemeinschaft und sie selbst hat; regelmäßig reicht eine schlagwortartige Bezeichnung aus

Diesen Anforderungen genügt die Einladung. Sie beschreibt den Tagesordnungspunkt mit einem Thema, das schon für sich genommen klar macht, worum es geht, nämlich um die Aufbringung einer Sonderumlage von 750.000 € zur Sicherung der Sanierung und der Bewirtschaftung der Anlage. Daran schließt sich eine Erläuterung an, in welcher der zugrundeliegende Sachverhalt in seinen wesentlichen Punkten beschrieben wird.

(…)

Die beschlossene zusätzliche Sonderumlage ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Sie ist, wie ausgeführt, der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans und wie dieser gemäß § 21 Abs. 2 und 4 WEG am Maßstab einer ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Sie kann danach beschlossen werden, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durchgeführt werden kann.

(…)

Die Stadt hat der Gemeinschaft zwar nach Abschluss der Sanierung die restlichen Fördermittel von 190.000 € ausgezahlt, was zu einem Überschuss führt, der jetzt an die Wohnungseigentümer, die auf die Sonderumlage gezahlt haben, verteilt werden soll. Gleichwohl liegt in der Beschlussfassung kein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Gemeinschaft konnte, wie sich aus der von dem Kläger selbst vorgelegten Mitteilung der Stadt ergibt, diesen Teil der Fördermittel nur erhalten, wenn sie die Sanierung vorfinanzierte.

(…)

BGH, Urteil des V. Zivilsenats vom 13.1.2012 - V ZR 129/11 -

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