Baukosten

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Ein Architekt ist dazu verpflichtet, Baukosten zu planen, d.h. zu ermitteln, zu kontrollieren und zu steuern. Auch die Überwachung der Kostenentwicklung und die Einhaltung der Kostenvorgabe gehört zu seinen Aufgaben. Auf diese Weise kann er Bauprojekte wirtschaftlich und kostentransparent sowie kostensicher realisieren.

Für den Bauherrn dient die Ermittlung der Baukosten als Grundlage für Finanzierungsüberlegungen. Er hat Anspruch darauf, Kostenrisiken genannt zu bekommen.

Ermittlung von Baukosten

Die Kostenermittlungsstufen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung sind gemäß den Leistungsbildern nach HOAI auf Grundlage der DIN 276 oder wohnungsbaurechtlichen Berechnungsmethoden aufzustellen. Im Wesentlichen erfolgt die Kostenermittlung nach DIN 276.

Gemäß DIN 276-2008 / 12 Teil 1, Ziff. 3.3.9 Kostenrisiken, "... sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit benannt werden. Es sollten geeignete Maßnahmen zur Reduzierung, Vermeidung, Überwälzung und Steuerung von Kostenrisiken aufgezeigt werden."

Ferner ist nach DIN 276-2008 / 12 Teil 1, Ziff. 3.1 Allgemeines: "Ziel der Kostenplanung ist es, ein Bauprojekt wirtschaftlich und kostentransparent sowie kostensicher zu realisieren. Die Kostenplanung ist auf der Grundlage von Planungsvorgaben (Quantitäten und Qualitäten) oder von Kostenvorgaben kontinuierlich und systematisch über alle Phasen eines Bauprojekts durchzuführen."

Nachdem in der DIN 276-1 der "Kostenrahmen" 2008 neu hinzugefügt wurde, ist eine zusätzliche Kostenermittlung in dem Planungsablauf zu berücksichtigen. Diese Kostenermittlung ist zwangsläufig in der Leistungsphase (LP) 1 zu erbringen, da in der LP 2 nach der HOAI bereits die Kostenschätzung implementiert ist.

In der LP 1 ist eine Planung, die einer Kostenermittlung zu Grunde gelegt werden könnte, noch nicht als Grundleistung abgefordert. Eine Kostenermittlung nach Gebäudeelementen ist damit nur bedingt möglich und wäre zudem auch zu aufwendig und nicht maßstabsgerecht. So muss hier eine andere Kostenermittlungsmethode gefunden werden.

Der gängigste Weg ist die Ermittlung der Baukosten über die Grundflächen und Rauminhalte nach DIN 277. In den Bereichen Umbau und Modernisierung ist ein anderer Ansatz auch nur schwer vorstellbar, da hier die Kosten im Zusammenhang mit der bestehenden Bausubstanz unabhängig von der späteren Nutzung bewertet werden müssen.

Für die Ermittlung von Baukosten sind die Kostenkennwerte bezogen auf die Bruttogeschossfläche (BGF), Nutzfläche (NF) oder den Bruttorauminhalt (BRI) anhand von Vergleichsprojekten festzulegen. Eines der bekanntesten Hilfsmittel hierfür ist das Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (BKI). Die beste Vergleichsmöglichkeit erreicht man allerdings über die Auswertung eigener Projekte, da man hier die qualitative Bewertung der Baumaßnahmen besser berücksichtigen kann.

Eine andere Ermittlungsmethode ergibt sich aus den Inhalten der LP 1. Hier ist die "Klärung der Aufgabenstellung" (vgl. Anl.11 zu §§ 33 und 38 HOAI) gemeint, mit der die Rahmenbedingungen für jedwedes Projekt festgelegt werden und dadurch projektspezifische Kennzahlen entwickelt werden können. Diese können beispielsweise die Anzahl der Parkplätze beim Bau eines Parkhauses, die Anzahl der Betten bei einem Hotel oder die Anzahl der Arbeitsplätze bei einem Bürogebäude sein. Sobald diese nutzungsbezogenen Mengen dann mit Kostenkennwerten aus Vergleichsprojekten hinterlegt werden, kann man schnell und einfach eine Kostenaussage treffen und den Projektspezifika anpassen.

Vollständigkeit der Baukostenermittlung

Eine vollständige Baukostenermittlung berücksichtigt – wenn nicht abweichend mit dem Bauherrn vereinbart – alle Kosten, die zur vertragsgemäßen Erstellung des Projekts anfallen (KG 100-700, DIN 276).

Leistungen welche in den Planunterlagen nicht dargestellt, jedoch für die vertragsgemäße Erstellung des Projekts erforderlich sind, sind in den jeweiligen Kostenermittlungen zu berücksichtigen (z.B. Maßnahmen im Zusammenhang mit TGA-Dachaufbauten).

Zeitpunkt der Ermittlung von Baukosten

Gemäß DIN 276 dient die Kostenermittlung der jeweiligen Planungsstufe als Grundlage für die Entscheidung über die jeweilige Planungsstufe. Erfolgt die Erstellung der jeweiligen Kostenermittlung erst nach Fertigstellung der Planungsstufe, kann dies zur Verzögerung der Entscheidung führen und Umplanungen bedingen.

Einen weiteren Grund für die frühzeitige Erstellung der jeweiligen Kostenermittlung schuldet die Tatsache, dass aufgrund der im Projektverlauf abnehmenden Einflussmöglichkeiten eine jeweils maximale Kostensicherheit zu einem möglichst frühen Zeitpunkt erzielt werden soll.

Häufige Fehler der Planung von Baukosten

Dies sind die häufigsten Fehler bei der Planung von Baukosten:

• vergessene Leistungen
• fehlerhafte Mengenermittlung
• fehlerhafte bzw. nicht leistungskonforme Kostenkennwerte
• Kostenermittlung auf Basis einer unvollständigen/falschen Planungsgrundlage
• unzureichende Dokumentation von Qualitätsfestlegungen
• Kostenreduktion "nach Vorgabe" bzw. Berücksichtigung von nicht zu realisierenden Einsparpotentialen

Quellen: Robert Mühlstein, Verlag Dashöfer GmbH