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Wer zahlt die Rechnung?

02.07.2024  — Online-Redaktion Verlag Dashöfer.  Quelle: LBS.

Es ist ein schier endloses Streitthema vor deutschen Gerichten: Eigentümer und Mieter können sich nicht darauf einigen, wer welche Kosten übernimmt, die im Zusammenhang mit einer Immobilie entstanden sind. Die Palette der Fälle reicht von der regelmäßigen Dichtigkeitsprüfung der Gasleitungen über die Gartenpflege bis hin zum Wachschutz für ein besonders bedrohtes Objekt.

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt in seiner Extra-Ausgabe einige Urteile vor, die sich mit dieser Problematik befassen.

Nach längerer Mietzeit traten in einer Wohnung plötzlich Bettwanzen auf. Diese Parasiten sind, wenn man sie sich erst einmal eingefangen hat, gar nicht mehr so leicht zu vertreiben. In der Folgezeit stritten Eigentümer und Mieter darum, wer die Kosten für den Kammerjäger zu tragen habe. Das Amtsgericht Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 16 C 395/16) stellte fest, im Regelfall müsse zunächst einmal der Vermieter beweisen, dass der Schaden nicht in seinem Herrschafts- und Einflussbereich gesetzt wurde. Doch hier müsse man klar von einem Schaden im Obhutsbereich des Mieters ausgehen. Parasiten würden meist mit Möbeln oder Kleidern in die Wohnung eingeschleppt. Weil das Mietverhältnis schon so lange dauerte, sei es unwahrscheinlich, dass die Bettwanzen schon vorher da waren. Der Mieter musste für die Kosten aufkommen.

Eine allgemeine Geschäftsbedingung in einem Wohnraum-Mietvertrag, wonach eine beim Einzug vorhandene Einbauküche dem Mieter unentgeltlich zur Leihe überlassen wird, dieser aber für Instandhaltungen und Reparaturen aufkommen muss, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Deswegen ist solch eine Klausel nach Ansicht des Amtsgerichts Besigheim (Aktenzeichen 7 C 442/22) unwirksam. Als Folge dieser Entscheidung musste der Mieter nicht für die Reparatur einer defekten Dunstabzugshaube aufkommen.

Die Betriebskostenverordnung sieht vor, dass die Kosten der Gartenpflege auf die Mieter umzulegen sind. Doch wie sieht es aus, wenn kranke, morsche und abgestorbene Bäume fachgemäß entsorgt werden müssen? Zählt das auch noch zur Gartenpflege? Das Landgericht München I (Aktenzeichen 31 S 3302/20) kam zu der Überzeugung, dies sei der Fall. Diese Maßnahme sei noch unter dem Begriff „Pflege“ einzuordnen. Von einer – nicht umlegbaren – Umgestaltung oder Neuanlage des Gartens könne hier keine Rede sein.

Als höchst bedrohlich empfinden es Menschen, wenn sie in ihrem Wohnumfeld mit einem Wespennest konfrontiert sind. So entdeckten Mieter ein solches Nest in ihrem Rollokasten. Der Eigentümer sei nicht erreichbar gewesen. Deswegen hätten sie selbst angesichts der unmittelbaren Gefahren die Insekten von der Feuerwehr entfernen lassen. Im Anschluss wollte der Eigentümer nicht für die Kosten aufkommen. So eilig sei es nicht gewesen, es habe noch genügend Zeit bestanden, ihn zu informieren. Das Amtsgericht Würzburg (Aktenzeichen 13 C 2751/13) stellte sich jedoch auf die Seite der Mieter. Es handle sich zwar um einen Grenzfall. Aber das Wespennest mit seinen rund 1.000 Insekten habe aus der Sicht der Mieter eine Gefahr dargestellt, der sie sofort begegnen wollten. Der Eigentümer musste für den Feuerwehreinsatz aufkommen.

Ein anderer Mieter war beunruhigt, weil sich in seiner Wohnung keine Rauchmelder befanden. Er schaffte deswegen für rund 70 Euro selbst solche Warngeräte an und installierte sie. Die Kosten forderte er im Gegenzug vom Eigentümer, der dazu nicht bereit war. Vom Amtsgericht Coesfeld (Aktenzeichen 4 C 171/19) musste er sich aber belehren lassen, dass er dafür aufzukommen habe. Es sei ihm schließlich freigestanden, die Wohnung selbst mit Rauchmeldern auszustatten, was er nicht getan habe.

Mit den Wartungskosten für die Rauchmelder innerhalb der vorgeschriebenen Fristen kann der Eigentümer seine Mieter belasten. Dazu gibt es eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 117/21). Diese Art der Wartung falle unter die „sonstigen Betriebskosten“ im Sinne der entsprechenden Verordnung.

Auch Gasleitungen müssen in regelmäßigen Abständen einer sogenannten „Dichtigkeitsprüfung“ unterzogen werden. Das ist äußerst wichtig, denn es geht hierbei um eine elementare Sicherheitsfrage. Die Mieter müssen die Kosten dafür tragen, denn die Maßnahme dient nach Auffassung des Amtsgerichts Rheine (Aktenzeichen 14 C 44/23) der Prüfung der Betriebssicherheit der Heizung.

Dasselbe Amtsgericht hatte darüber zu entscheiden, ob die Wartungskosten für eine Pumpe umgelegt werden können. Auch hier durfte der Eigentümer seine Mieter zur Kasse bitten. Die Pumpenwartungskosten seien im Mietvertrag über die Rubrik „Kosten der Entwässerung“ abgesichert und überdies komme dieser Posten regelmäßig in Betriebskostenabrechnungen vor, urteilte das Amtsgericht Rheine (Aktenzeichen 10 C 49/22).

Manche Wohngegenden sind so gefährlich, dass es angemessen sein kann, einen Wachschutz für eine Immobilie zu engagieren. Das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg (Aktenzeichen 8 C 85/21) war mit einem solchen Fall konfrontiert. Es entschied, die Kosten seien grundsätzlich auf die Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart sei und die Wohnung zudem in einem Hotspot der linksradikalen Szene liege. Hier hätten aber durchaus auch die Mieter ein Interesse daran, Übergriffe zu vermeiden oder wenigstens einzugrenzen, daher sei eine hälftige Aufteilung der Kosten für den Wachdienst zwischen Vermieter und Mieter sachgerecht.

Bild: Didier Weemaels (Unsplash, Unsplash Lizenz)

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